Mã định danh siết thị trường, doanh nghiệp bất động sản nỗ lực để ‘hút vốn’

Minh bạch hóa thị trường bằng mã định danh

“Thị trường bất động sản đang được quản lý chặt chẽ hơn, tăng sự an toàn”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – nhận định tại tọa đàm “Triển vọng các kênh đầu tư 2026” do báo Tuổi Trẻ tổ chức.

Theo ông, từ ngày 1-3-2026, việc quản lý bất động sản sẽ chính thức thực hiện bằng mã định danh điện tử theo Nghị định 357/2025 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Nhiều đối tượng sẽ được cấp mã định danh, bao gồm sản phẩm bất động sản là nhà ở (phần diện tích sàn xây dựng trong công trình), đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cá nhân thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Riêng tại TP.HCM có khoảng 2.000 dự án đã hoàn thành trong nhiều năm trước đây thuộc diện phải cấp mã định danh, chưa kể hàng loạt dự án trên cả nước. Theo ông Châu, đây là bước đi quan trọng nhằm chuẩn hóa dữ liệu, tăng tính minh bạch và giúp cơ quan quản lý theo dõi, giám sát thị trường hiệu quả hơn.

“Việc điều tiết không chỉ đặt ra khi thị trường khủng hoảng mà cần thực hiện thường xuyên để đảm bảo an toàn và phát triển bền vững”, ông nhấn mạnh.

Ở góc độ huy động vốn, ông Châu cho biết cả nước hiện có hơn 44.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng số doanh nghiệp niêm yết còn hạn chế, chưa tận dụng tốt thị trường chứng khoán để huy động vốn trung và dài hạn. Các kênh khác như trái phiếu hay quỹ đầu tư cũng chưa được khai thác hiệu quả.

Trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát chặt, trái phiếu vẫn là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng. Tuy nhiên, để tiếp cận dòng vốn này, doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín thị trường. “Nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực đáp ứng các tiêu chí để có thể huy động vốn trên thị trường trái phiếu”, ông Châu cho biết.

Về xu hướng đầu tư, ông khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời có thể cân nhắc phân khúc du lịch nghỉ dưỡng trong trung và dài hạn. Với cổ phiếu bất động sản, cần xem xét kỹ lịch sử hoạt động, ưu tiên doanh nghiệp minh bạch, tài chính lành mạnh và phù hợp chiến lược đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn.

Phục hồi niềm tin thị trường trái phiếu

Ở góc nhìn thị trường vốn, ông Trịnh Thanh Cần – Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kafi – cho biết sau gần 5 năm kể từ sự cố trái phiếu bất động sản, thanh khoản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức thấp và niềm tin nhà đầu tư chưa hoàn toàn phục hồi.

Tuy vậy, từ năm 2025 đã xuất hiện tín hiệu thay đổi khi lãi suất trái phiếu bất động sản có xu hướng tăng trở lại. Một số đợt chào bán ghi nhận lợi suất cao, có kỳ hạn ngắn lên tới khoảng 9%/năm. Theo ông Cần, điều này phản ánh thực tế nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng nên buộc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn.

Trong khi lãi suất tiền gửi dao động quanh 7-8%/năm, mức lợi suất 8-9%/năm của trái phiếu trở nên hấp dẫn với một bộ phận nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông lưu ý lãi suất cao luôn đi kèm rủi ro cao, đặc biệt khi tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản năm 2026 được dự báo tiếp tục thận trọng.

Ở vai trò tư vấn phát hành, các công ty chứng khoán phải sàng lọc kỹ doanh nghiệp, phân tích cấu trúc tài chính, đòn bẩy, dòng tiền và chất lượng tài sản bảo đảm. Sau các vụ việc vi phạm trước đây, trách nhiệm pháp lý và rủi ro uy tín đối với đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể.

Ông Nguyễn Việt Cường – Phó chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Chứng khoán Kafi – cho rằng bản chất doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay. Từ phát triển dự án đến vận hành đều cần nguồn vốn huy động từ ngân hàng, trái phiếu và bán trước sản phẩm. Do đó, khả năng huy động vốn gần như quyết định sự sống còn của doanh nghiệp.

Theo ông Cường, phát hành trái phiếu có thể thay thế một phần tín dụng trong năm 2026 nhưng không thể thay thế hoàn toàn. Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc đáng kể vào hệ thống ngân hàng. 

Về kỹ thuật, phát hành riêng lẻ có thể hoàn tất trong khoảng 2 tháng song phụ thuộc lớn vào nhà đầu tư chuyên nghiệp; còn phát hành ra công chúng có thể kéo dài 5-6 tháng do phải đáp ứng nhiều điều kiện chấp thuận của cơ quan quản lý.

Ông kỳ vọng khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch hơn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ dần phục hồi. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo, còn trái phiếu đóng vai trò bổ trợ và phụ thuộc nhiều vào mức độ phục hồi niềm tin của nhà đầu tư.

Trong bức tranh tổng thể, việc tăng cường quản lý bằng mã định danh điện tử kết hợp với tái cấu trúc kênh huy động vốn được xem là hai trụ cột quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành an toàn và bền vững hơn trong giai đoạn tới.