Mở rộng thu nhập mua nhà ở xã hội lên 50 triệu đồng: Chuyên gia nêu ý kiến

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó có đề xuất nới trần thu nhập để mở rộng đối tượng được hưởng chính sách.

Theo dự thảo, trường hợp người đứng đơn là người độc thân, thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng (theo bảng lương, tiền công được xác nhận) sẽ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, mức thu nhập tối đa được nâng lên 35 triệu đồng/tháng.

Đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng, tăng thêm 10 triệu đồng so với quy định hiện hành.

Trong cuộc họp gần đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu theo hướng xây dựng cơ chế, chính sách để mở rộng phạm vi đối tượng mua nhà ở xã hội để tránh chồng chéo, bảo đảm khả thi; lấy ý kiến các bộ, cơ quan, địa phương và đăng tải lên cổng thông tin điện tử để lấy ý kiến rộng rãi của người dân, các doanh nghiệp, các hiệp hội…

Đề xuất nâng trần thu nhập người mua nhà ở xã hội (Ảnh: NL).

Mức điều chỉnh phù hợp với thực tiễn

Theo TS Châu Đình Linh, Giảng viên Đại học Ngân hàng TPHCM, việc đề xuất nâng trần thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội cần được nhìn nhận trong tổng thể bối cảnh phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu thực tế của người dân.

Ông cho rằng, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam là rất thiết yếu, song trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản lại phát triển lệch về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá nhà không ngừng bị đẩy lên cao.

Thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM, giá nhà trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, đã vượt xa khả năng chi trả của người lao động phổ thông, thậm chí ngay cả nhóm thu nhập trung bình cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại. Giấc mơ an cư vì thế ngày càng trở nên xa vời và tạo ra sự phân hóa lớn trong xã hội.

Trong bối cảnh đó, chính sách phát triển nhà ở xã hội, bao gồm mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ đến năm 2030, được đánh giá là cần thiết nhằm tái cân bằng thị trường, góp phần phân bổ lại nguồn lực nhà ở một cách hợp lý hơn và đảm bảo tính công bằng trong tiếp cận chỗ ở cho người dân.

Về đề xuất nâng trần thu nhập, TS Châu Đình Linh cho rằng đây là bước điều chỉnh phù hợp với thực tiễn. Bởi trước đây, mức trần thu nhập (khoảng 20 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, 40 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình) không còn phản ánh đúng sự thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh tiền lương, chi phí sinh hoạt và mức sống đều đã tăng lên.

Việc điều chỉnh mức trần sẽ giúp mở rộng nhóm đối tượng có thể tiếp cận nhà ở xã hội, nhất là những người đang rơi vào “khoảng trống” – không đủ điều kiện mua nhà ở thương mại nhưng cũng không thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ.

Ông dẫn chứng, ngay cả những hộ gia đình có thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng vẫn gặp nhiều áp lực tài chính khi mua nhà thương mại. Với giá căn hộ phổ biến khoảng 5 tỷ đồng tại TPHCM, nếu vay ngân hàng 2-3 tỷ đồng, mỗi tháng người mua có thể phải trả gần 30 triệu đồng tiền gốc và lãi, phần thu nhập còn lại khó đảm bảo chi tiêu sinh hoạt cho cả gia đình. Do đó, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết phần nào khó khăn cho nhóm này.

Bên cạnh đó, việc nâng trần thu nhập cũng góp phần gia tăng “nguồn cầu” phù hợp với “nguồn cung” trong bối cảnh Nhà nước đang thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội. Theo ông, khi nguồn cung được đẩy mạnh, việc mở rộng đối tượng sẽ giúp tăng khả năng hấp thụ của thị trường, đồng thời phản ánh đúng hơn điều kiện sống và thu nhập hiện nay của người dân.

Có thể xem xét lộ trình, đánh giá tác động tổng thể

Một chuyên gia nêu quan điểm ủng hộ và hoan nghênh tính nhân văn của dự thảo trong việc nâng trần tiêu chuẩn thu nhập về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vị này đề nghị cân nhắc lộ trình nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội có thể xem xét trong dài hạn, sau năm 2030. Theo vị chuyên gia trên, ở thời điểm này, ưu tiên hàng đầu vẫn phải là tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Lý giải cụ thể hơn, vị này cho biết nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu. Ngay tại TPHCM – nơi được giao chỉ tiêu gần 200.000 căn – đến nay việc hoàn thành vẫn là thách thức lớn.

Bên cạnh đó, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách có thể làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp nhất. Cụ thể, những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng – vốn là nhóm yếu thế – sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm mới được bổ sung vào diện thụ hưởng, trong khi nguồn cung chưa được cải thiện đáng kể. Điều này có thể khiến cơ hội sở hữu nhà ở xã hội của nhóm thu nhập thấp càng trở nên khó khăn hơn.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, việc nâng mức thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội về nguyên tắc sẽ giúp mở rộng đối tượng thụ hưởng, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, mức trần này cần được xác định trên cơ sở khoa học và thực tiễn, tránh tình trạng điều chỉnh quá nhanh. Thực tế, trần thu nhập cá nhân đã tăng từ khoảng 11 triệu đồng/tháng lên 15–20 triệu đồng và nay tiếp tục được đề xuất nâng lên 25 triệu đồng, tương đương mức tăng khoảng 67% chỉ trong hơn 1,5 năm.

Ở góc độ thị trường, ông Đỉnh đặc biệt lưu ý đến sự mất cân đối cung, cầu. Tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội vốn đã hạn chế, trong khi nhu cầu luôn ở mức cao. Việc mở rộng đối tượng thụ hưởng trong bối cảnh này sẽ làm “nới cầu” nhanh hơn “nới cung”, khiến áp lực cạnh tranh gia tăng và cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội trở nên khắt khe hơn.

Đáng chú ý, chính sách mới có thể tạo lợi thế cho nhóm thu nhập tiệm cận mức trần (khoảng 25 triệu đồng/tháng với cá nhân), trong khi nhóm thu nhập thấp, đặc biệt là lao động phổ thông dưới 10 triệu đồng/tháng, lại bị thu hẹp cơ hội. Theo ông, đây là nhóm gần như không có khả năng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, mà chủ yếu chỉ có thể tiếp cận thông qua hình thức thuê.

Từ thực tế đó, ông đề xuất cần đánh giá đầy đủ tác động chính sách, đặc biệt với nhóm thu nhập thấp, đồng thời chú trọng phát triển nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia. Việc này nhằm đảm bảo chính sách không chỉ mở rộng về số lượng đối tượng, mà còn đúng mục tiêu hỗ trợ những nhóm yếu thế nhất trong xã hội.

Luật sư cũng đề nghị cần đánh giá đầy đủ tác động của chính sách đối với nguồn thu ngân sách, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và cần nguồn lực tài chính lớn để đáp ứng yêu cầu phát triển.