Nâng trần thu nhập mua NƠXH thế nào cho phù hợp?

Chỉ nên mở rộng sau năm 2030?

Ủng hộ chỉ đạo nâng mức trần tiêu chuẩn thu nhập về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) vì tính nhân văn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích hiện nay nhà giá rẻ chỉ bao gồm hai loại nhà là NƠXH và nhà ở thương mại (NƠTM) giá phù hợp. Trong đó NƠXH là loại nhà ở có giá rẻ nhất, thường có giá thấp hơn 15 – 20% so với giá NƠTM cùng loại do được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được giảm 50% thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp, được ưu đãi lãi suất, được nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối với dự án và lợi nhuận của dự án không quá 10%.

Tuy nhiên, nguồn cung NƠXH hiện nay đang rất thiếu. Kết quả phát triển NƠXH giai đoạn 2021 – 2025 rất khiêm tốn, cả nước chỉ hoàn thành xây dựng 196 dự án với 170.129 căn, đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030 và chỉ đạt 37,4% mục tiêu phát triển NƠXH giai đoạn 2021 – 2025.

“Chỉ sau khi có chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm, Bộ Chính trị, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị thì công tác phát triển NƠXH mới được tăng tốc phát triển”, ông Châu nói và dẫn chứng năm 2025 cả nước đã hoàn thành 102.633 căn chiếm 60,7% tổng số NƠXH đã hoàn thành của cả giai đoạn 2021 – 2025 và lũy kế đến nay thì cả nước có 737 dự án đã hoàn thành hoặc đang được triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% so với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 – 2030. Với đà này, nguồn cung NƠXH chắc chắn sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới. Nếu phấn đấu cật lực thì có thể hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH vào năm 2028 như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. “Nhưng dù có đạt được kết quả này thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu dân tại các đô thị. Đồng thời do vừa thiếu nguồn cung NƠXH, vừa phải đáp ứng các điều kiện về tiêu chí nhà ở và tiêu chí về thu nhập theo quy định của pháp luật về nhà ở nên người có thu nhập thấp đô thị vẫn còn khó tiếp cận NƠXH”, ông Châu nói.

Do vậy theo ông Châu, việc nâng mức trần thu nhập với đối tượng được hưởng chính sách NƠXH từ 20 triệu đồng/tháng lên 25 – 27 triệu đồng đồng nghĩa sẽ có thêm nhóm người thu nhập thấp đô thị được mua NƠXH. Nhưng hiện nay nguồn lực lo NƠXH cho người thu nhập thấp nhất trong xã hội vẫn chưa giải quyết được. Do đó, nếu nới điều kiện thu nhập lên, nhóm người thu nhập thấp sẽ khó có cơ hội mua được nhà hơn.

“Nếu nâng trần mức thu nhập thì đối tượng được mở rộng lên rất nhiều, nên phải tăng thêm nguồn lực mới bảo đảm cho người có thu nhập thấp nhất đô thị có được nhà. Bởi đề án 1 triệu căn NƠXH nay tăng lên 1,6 triệu căn NƠXH vẫn còn rất ít so với nhu cầu. Như chỉ riêng TP.HCM nhu cầu về NƠXH đến năm 2030 đã gần 1 triệu căn. Nếu không tăng nguồn cung mà còn nới trần thu nhập, cơ hội sẽ giảm đi rất nhiều cho nhóm đối tượng thu nhập từ 20 triệu đồng trở xuống. Trong khi nguồn lực ngân sách tăng lên rất nhiều nhưng có thể nhà nước chưa đáp ứng kịp. Do vậy lúc này nên tập trung cho đối tượng yếu thế nhất, những người thu nhập dưới 20 triệu đồng trở xuống. Chỉ nên mở rộng sau năm 2030 khi thực hiện xong mục tiêu 1,6 triệu căn NƠXH. Khi nước ta là nước phát triển công nghiệp trung bình, nguồn lực ngân sách tăng lên gấp đôi thì mở rộng đối tượng”, ông Châu kiến nghị.

Phát triển NƠTM giá phù hợp

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách NƠXH để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế. Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH cần theo dõi, tổng kết, đánh giá làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp.

“Chính phủ cần chỉ đạo, quán triệt thực hiện nghiêm chính sách NƠXH trên quỹ đất NƠXH đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị NƠXH tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp. Nếu chính sách NƠXH phát huy hiệu quả sẽ giúp nhiều người dân mua được nhà hơn”, vị này đề xuất.

Ở góc nhìn khác, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản cho rằng chính sách cho NƠXH đến nay cơ bản đã phù hợp với cả người dân và doanh nghiệp. Lúc này cần tập trung đề án NƠTM giá phù hợp theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để chăm lo nhà ở cho đối tượng có thu nhập từ hơn 20 triệu đồng/tháng. Chủ trương này có thể đưa vào luật Nhà ở sửa đổi vào cuối năm nay, thay vì đưa vào nghị quyết thí điểm nhưng có hiệu lực thi hành chỉ đến đầu năm 2027. Nếu chính sách này được thực thi, có thể lấp được khoảng trống giữa NƠXH và NƠTM. Những người có thu nhập từ trên 20 triệu đồng có thể mua NƠTM giá phù hợp như dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển NƠTM giá phù hợp đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Khi nghị quyết này được thông qua với các điều khoản phù hợp, rất nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia để làm NƠTM giá rẻ để được hưởng các chính sách hỗ trợ, với mức giá từ 30 – 50 triệu đồng mỗi mét vuông, tùy từng địa phương.

“Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét về thời điểm ban hành nghị quyết thí điểm bởi dự kiến hiệu lực thi hành của nghị quyết này là hết ngày 28.2.2027, nghĩa là thời gian thực hiện quá ngắn. Nên chăng nghiên cứu kỹ các chế định của dự thảo nghị quyết để bổ sung vào luật Nhà ở 2023 dự kiến được sửa đổi theo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XVI năm 2026”, vị này đề xuất.

Ủng hộ nâng trần thu nhập để thêm người có cơ hội tiếp cận NƠXH nhưng đa số chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng việc này cần có lộ trình phù hợp. Hiện nay tình trạng xếp hàng nộp hồ sơ mua NƠXH rất đông, nghĩa là số lượng người thu nhập dưới 20 triệu đồng rất nhiều nhưng vẫn khó mua được. Do vậy lúc này nên hỗ trợ NƠXH cho đối tượng dưới 20 triệu đồng/tháng trước. Sau đó tỷ lệ phủ của các đối tượng này đạt ở một mức độ cho phép hãy tăng lên, tránh trường hợp số lượng nhà, số lượng hồ sơ chênh nhau quá lớn như hiện nay.