Sửa Nghị quyết 98: Đề xuất gỡ vướng cho hàng trăm dự án BT tại TP.HCM

Tuần này, từ ngày 8 đến 11-12, Quốc hội bước vào những ngày làm việc cuối cùng của Kỳ họp thứ 10, biểu quyết thông qua nhiều luật, nghị quyết quan trọng.

Trong đó đáng chú ý, Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị quyết 98/2023 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.

Tại phiên thảo luận tổ trước đó về dự thảo Nghị quyết này, các đại biểu đã nêu ra những vướng mắc cần tháo gỡ trong thu hút nhà đầu tư chiến lược, định giá đất của các dự án BT (xây dựng – chuyển giao).

Phân cấp cho HĐND TP.HCM quyết định khi bổ sung danh mục nhà đầu tư chiến lược

Đại biểu Trần Anh Tuấn (đoàn TP.HCM) cho rằng TP.HCM cần bổ sung rất nhiều danh mục ngành nghề để thu hút các nhà đầu tư chiến lược phù hợp với bối cảnh phát triển mới. Tuy nhiên, theo ông, việc phải báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội mỗi khi có thay đổi nhỏ như bổ sung một hoặc hai ngành nghề cần thu hút… sẽ mất rất nhiều thời gian.

Từ đó, ông Trần Anh Tuấn kiến nghị cần phân cấp cho HĐND TP quyết định bổ sung khi có sự thay đổi trong các danh mục. “Những phát sinh mới về các ngành nghề cần ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lượng thì phân cấp cho HĐND TP.HCM quyết định và báo cáo Chính phủ hằng năm” – đại biểu đề xuất bổ sung nội dung này vào Điều 7 dự thảo Nghị quyết 98 nhằm phân cấp triệt để cho TP.

Liên quan tới lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết, đại biểu đoàn TP.HCM cho hay hiện có các quy hoạch gồm quy hoạch thành phố, quy hoạch chung, quy hoạch đô thị nông thôn và quy hoạch chi tiết.

Trong đó, quy hoạch 1/500 (quy hoạch chi tiết) do các nhà đầu tư lập để thực hiện dự án và thường xung đột với quy hoạch 1/2.000 (quy hoạch phân khu) hay quy hoạch đô thị nông thôn.

“Nhà đầu tư khi lập quy hoạch chi tiết thường tối đa hóa lợi ích của họ. Họ cũng tuân thủ các chỉ tiêu về quy hoạch nhưng lại xung đột ở một số điểm như bố trí cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công viên, trường học, bệnh viện… trong những dự án lớn” – ông Tuấn nói và nhìn nhận những điểm này sẽ không phù hợp với quy hoạch 1/2.000, gây vướng mắc và mất rất nhiều thời gian.

Vì vậy, đại biểu Trần Anh Tuấn cho rằng nếu phân cấp cho TP xử lý những vấn đề này và báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì các khó khăn, vướng mắc có thể được giải quyết. Việc thu hút đầu tư và thực hiện các dự án cũng sẽ nhanh hơn…

Giá đất phải được tính tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc bàn giao dự án

Góp ý để gỡ vướng cho nhiều dự án BT tại TP.HCM, đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh), cho biết theo Luật Đất đai thì thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất và cho thuê đất.

Theo ông, quy định này là sòng phẳng, rõ ràng, bởi lẽ nhà đầu tư được giao đất lúc nào thì Nhà nước tính tiền sử dụng đất ở thời điểm đó. Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều dự án nhà đầu tư đã hoàn thành, đã bàn giao và xác định giá trị nhưng phải 5-7 năm, thậm chí 8-10 năm sau, cơ quan chức năng mới xem xét giao đất, cho thuê đất và bàn giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng.

Điều này, theo đại biểu đoàn Tây Ninh sẽ khiến nhà đầu tư “thiệt hại đơn, thiệt hại kép”, bởi thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất và thời điểm bàn giao công trình… cách nhau quá xa, mức chênh lệch giá đất giữa hai thời điểm rất lớn.

Còn theo Luật Đối tác công tư (Luật PPP), giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán cho dự án BT được tính căn cứ vào bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu. Ông Hậu cho rằng quy định này “có vẻ có lợi cho doanh nghiệp” nhưng cũng làm nảy sinh một số vấn đề bất cập, nhất là với các dự án bị chậm bàn giao đất.

Cụ thể, từ thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu đến thời điểm ký kết hợp đồng hoặc hoàn thành dự án, bàn giao công trình, xác định giá trị thanh toán có khi rất xa. “Như vậy lại bất lợi cho Nhà nước” – ông nói thêm.

Để đảm bảo công bằng, sòng phẳng và giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư, đại biểu Hậu đề xuất quy định “xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT phải cùng thời điểm ký kết hợp đồng BT, hoặc ít nhất là tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình theo hợp đồng BT”.

“Trường hợp chưa giao đất, chưa cho thuê đất đối với hợp đồng BT, trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình, dự án BT được kiểm toán, UBND TP.HCM thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT. Giá tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình dự án.

“Quy định như thế vừa thể hiện tinh thần kiến tạo, công bằng, sòng phẳng với doanh nghiệp, vừa là cơ chế thúc đẩy các cơ quan, công chức thực hiện tốt hơn nhiệm vụ của mình” – ông Trần Hữu Hậu nhấn mạnh.

Đại biểu Hậu cũng nhắc đến Nghị định 91/2005 gỡ vướng cho các dự án BT tại Thủ Thiêm. Theo đó, Nghị định này quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán là lúc ký tắt hợp đồng BT.

Theo ông, nghị định này ra đời đã gỡ những vướng mắc kéo dài cho các dự án BT tại Thủ Thiêm. “Quy định này nên được áp dụng cho toàn bộ các dự án BT tại TP.HCM trong Nghị quyết 98 sửa đổi, góp phần tháo gỡ cho hàng trăm dự án tại TP đang bị đình trệ” – ông nói.