Nguồn cung bật tăng, thị trường tiếp tục củng cố
Theo CBRE, năm nay, nguồn cung căn hộ tại TPHCM (cũ) có thể tăng gấp đôi so với năm trước, trong đó khoảng 60% đến từ khu vực phía Đông. Nếu tính trên địa bàn TPHCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung dự kiến đạt gần 34.000 căn, riêng Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, cho thấy vai trò ngày càng quan trọng trong bài toán cân bằng cung – cầu toàn thị trường.
Dự báo của DKRA cho thấy quy mô nguồn cung mới toàn khu vực năm nay dao động khoảng 30.000-35.000 căn. Nguồn hàng tiếp tục tập trung tại khu Đông TPHCM và Bình Dương (cũ), trong khi Tây Ninh (Long An cũ) ghi nhận tín hiệu tăng tốc với nhiều dự án truyền thông, mở bán ra thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu dù duy trì đà hồi phục vẫn khó tạo đột biến trong nửa đầu năm. Thanh khoản được kỳ vọng cải thiện nhờ vào vĩ mô kinh tế ổn định, nhiều dự án dần được gỡ vướng, hoàn thiện pháp lý.
Thị trường chung cư TPHCM có nhiều diễn biến tích cực vào năm nay (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
One Mount Group cũng đưa ra kịch bản tương đồng khi dự báo tổng nguồn cung mới khoảng 32.000 căn. Khu vực trung tâm đóng góp từ 16.000 căn, phần còn lại là Bình Dương. Động lực chính đến từ quá trình tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý, việc thực thi đồng bộ các bộ luật mới và nỗ lực tái khởi động những dự án từng bị đình trệ. Những thay đổi về khung pháp lý được đánh giá đã góp phần khơi thông dòng vốn và củng cố niềm tin thị trường.
Ở góc nhìn của Avison Young Việt Nam, thị trường tiếp tục trong giai đoạn củng cố. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm và hành lang phía Đông với một số dự án quy mô vừa và lớn. Dù nguồn cung gia tăng, tâm lý người mua vẫn thận trọng, chủ yếu đến từ nhóm khách hàng sử dụng cuối và nhu cầu cho thuê dài hạn.
Tiêu chí lựa chọn tập trung vào chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng rõ ràng. Mức tăng giá trong năm nay được dự báo diễn ra từ từ, trong bối cảnh giám sát pháp lý chặt chẽ hơn và tiến độ phê duyệt dự án có thể kéo dài.
Năm qua, khu trung tâm TPHCM ghi nhận mức giá sơ cấp khoảng 5.660-9.400 USD/m2, qua đó hạn chế đáng kể khả năng hấp thụ dù nguồn cung khan hiếm. Hành lang phía Đông duy trì mức giá 3.000-5.600 USD/m2, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực và nhà đầu tư cho thuê dài hạn. Trong khi đó, khu Nam và Tây TPHCM dao động khoảng 1.500-3.000 USD/m2, góp phần duy trì tỷ lệ tiêu thụ tương đối tích cực.
Năm nay, đơn vị này dự báo tăng trưởng giá được kỳ vọng sẽ diễn ra từ từ khi quá trình rà soát pháp lý chặt chẽ hơn và tiến độ phê duyệt dự án chậm lại. Việc sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu lõi và phân tán sự quan tâm của người mua.
Do đó, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt, dựa trên nhu cầu thực, với tốc độ hấp thụ ngày càng gắn với sức mua thực tế hơn là nhu cầu đầu cơ.
Dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven
Song song với xu hướng củng cố tại khu trung tâm, sự dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét. Giá căn hộ tại khu lõi TPHCM đã vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua, tạo động lực cho dòng tiền và nhu cầu an cư lan tỏa sang các địa bàn giáp ranh.
Trong đó, Bình Dương nổi lên như thị trường bổ trợ quan trọng. Không chỉ cung cấp sản phẩm giá thấp, Bình Dương hiện phát triển đa dạng phân khúc. Khu vực thành phố mới Bình Dương có nhiều dự án tầm trung với mức giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2, hướng đến nhóm chuyên gia và gia đình khá giả. Trong khi đó, Dĩ An và Thuận An tập trung vào phân khúc bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động và cư dân địa phương.
Vào cuối năm 2025, Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương mua nhà tại địa phương tăng mạnh, dao động 20-40% tùy dự án, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào nhà đầu tư từ TPHCM như trước. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi an cư, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ, trong đó thế hệ Gen Z ngày càng quan tâm đến sở hữu nhà ở và sống độc lập.
Bên cạnh yếu tố giá, động lực dịch chuyển còn đến từ hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm TPHCM. Mật độ dân số gia tăng tại Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cũng thu hút thêm các thương hiệu dịch vụ, bán lẻ, từng bước giảm sự phụ thuộc vào khu lõi TPHCM.
Các chuyên gia nhận định, việc mở rộng vùng đô thị TPHCM không chỉ giúp giảm áp lực giá và nguồn cung tại trung tâm mà còn tạo dư địa phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh các dự án mới thường định vị theo từng phân khúc khách hàng riêng biệt, rủi ro dư cung trong ngắn hạn được đánh giá ở mức hạn chế.
Tổng thể, năm nay được xem là giai đoạn bản lề của thị trường căn hộ TPHCM: nguồn cung gia tăng nhưng tăng trưởng giá thận trọng; sức cầu phục hồi song phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu thực; xu hướng dịch chuyển ra vùng ven tiếp tục đóng vai trò chiến lược trong quá trình tái cân bằng thị trường.
Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-can-ho-tphcm-nam-nay-se-dien-bien-ra-sao-20260223061010267.htm
