Vì sao bất động sản giá trị thật lại là từ khóa của thị trường năm 2026?

Sau giai đoạn thị trường bất động sản trải qua những biến động, từ siết tín dụng, rủi ro trái phiếu đến quá trình tăng lãi suất, tâm lý nhà đầu tư không còn dễ dàng “chạy theo sóng” như trước. Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong việc lựa chọn kênh đầu tư. Trong bối cảnh đó, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng tích lũy tài sản và chống trượt giá.

Tuy nhiên, câu hỏi không còn là “có nên đầu tư bất động sản hay không?” mà là “đầu tư vào sản phẩm nào để đảm bảo hiệu quả và an toàn?”. Chính sự dịch chuyển này khiến khái niệm “bất động sản giá trị thật” trở thành một từ khóa được nhắc đến ngày càng nhiều trong năm 2026.

Giá trị thật không phải khái niệm mới mà là sự quay về bản chất thị trường

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhìn nhận bất động sản giá trị thật không phải là một khái niệm mới, mà là cách thị trường quay về với bản chất sau một giai đoạn phát triển “nóng”.

Ông cho rằng bất động sản nào cũng có giá trị nhất định, có thể là để ở, kinh doanh, cho thuê hoặc đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng là giá trị mà tài sản tạo ra có tương xứng với số tiền bỏ ra hay không, cũng như kỳ vọng tăng giá có phản ánh đúng bản chất hay không.

Thực tế hiện nay, không ít sản phẩm kiểu truyền thống trên thị trường được quảng bá với mức sinh lời hấp dẫn, tuy nhiên, nếu phân tích kỹ sẽ thấy hiệu quả đầu tư không cao như kỳ vọng. Ông Quê dẫn ví dụ, một căn nhà khoảng 100m2 tại khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) được rao bán khoảng 30 tỷ đồng, với khả năng cho thuê phòng khoảng 180 triệu đồng/tháng, tương đương hơn 2 tỷ đồng/năm. Nếu chỉ nhìn vào con số này, nhiều nhà đầu tư có thể cho rằng đây là khoản đầu tư hấp dẫn.

Phối cảnh dự án Noble Crystal Tây Hồ (Ảnh: Sunshine).

Tuy nhiên, khi xét đến các yếu tố như vị trí nằm trong ngõ, chi phí vận hành, rủi ro trống phòng, khấu hao công trình, cũng như tác động từ chính sách như di dời trường đại học, bệnh viện ra khỏi nội đô (làm giảm nhu cầu thuê của sinh viên) thì lợi nhuận thực tế có thể chỉ còn khoảng 2-2,5%/năm.

“Trong khi đó, nếu gửi ngân hàng với lãi suất khoảng 7%/năm, nhà đầu tư vừa có mức sinh lời tương đương, vừa ít rủi ro hơn. Điều này cho thấy nhiều sản phẩm hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thật”, ông Quê phân tích.

Ở góc độ thị trường, ông cho rằng bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua phát triển theo hướng “nóng”, với tình trạng cung – cầu chưa gắn với nhu cầu sử dụng thật. Điều này dẫn đến nghịch lý rằng có nơi thiếu nhà ở, trong khi nhiều khu đô thị lại bị bỏ hoang. 

Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, tư duy nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì lướt sóng, thị trường đang chuyển sang đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế, bao gồm khả năng ở, khai thác kinh doanh hoặc tạo dòng tiền ổn định.

Bất động sản giá trị thật được hiểu là loại hình bất động sản có giá bán phản ánh đúng vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích tốt và năng lực vận hành của đơn vị phát triển. Sản phẩm từ bất động sản giá trị thật tạo ra dòng tiền bền vững như cho thuê, khai thác thương mại và sự tăng trưởng dài hạn. 

Nhà đầu tư đang có xu hướng nhìn vào giá trị thật, mang tính lâu dài, bền vững của dự án, ưu tiên câu chuyện giá trị về vị trí, uy tín của nhà phát triển, tiềm năng sinh lời… để quyết định xuống tiền. 

Đối với bất động sản giá trị thật, ông Đỗ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Sunshine Group, cho rằng doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào những lĩnh vực thật sự hiểu rõ, có kinh nghiệm, công nghệ và đội ngũ đủ mạnh để tạo ra sự khác biệt.