Vì sao lãi vay mua nhà vọt lên 15%/năm, cao bất ngờ tại nhóm Big 4?

Tiếp tục câu chuyện tăng lãi suất xoay quanh lãi cho vay được điều chỉnh tăng mạnh thời gian sau Tết, hiện thị trường có hiện tượng “lạ” khi lãi suất tại nhóm Big 4 (4 ngân hàng TMCP Nhà nước) cao hơn các ngân hàng thương mại cổ phần.

Cụ thể, tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank, VietinBank nâng lãi suất vay mua bất động sản thấp nhất từ 9,6%/năm, lãi cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. Còn tại BIDV, một cán bộ tín dụng phòng giao dịch ở TPHCM cho biết lãi cho vay đang tăng rất mạnh, cố định 18 tháng đã lên đến 13,5%/năm.

Với mức này, lãi suất của ngân hàng Big4 đang cao hơn các ngân hàng khác. Ví dụ, MB đang rao mức lãi 9-9,5%/năm cho gói vay cố định 12-24 tháng hay ACB vào khoảng 9,5-10,5%….

Tình trạng này khá hiếm gặp, khi nhóm ngân hàng quốc doanh từ trước đến nay luôn ổn định về lãi suất cho vay. 

Nhận định về động thái trên, giới chuyên gia cho biết nguyên nhân chính xuất phát từ mục tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong năm nay; cùng với đó nhóm quốc doanh sẽ đóng vai trò dẫn dắt cho việc điều hướng dòng vốn đi vào các dự án trọng điểm quốc gia, bổ sung vốn lưu động hỗ trợ doanh nghiệp, hộ kinh doanh… sản xuất.

Ngân hàng Big 4 không cạnh tranh về lãi suất

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Thành Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư FinSuccess, cho rằng sự chênh lệch đáng chú ý này có thể xuất phát từ áp lực chỉ số LDR (Loan-to-Deposit Ratio). Trong 2-3 năm trước, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống cao hơn tăng trưởng huy động. Điều này khiến một số ngân hàng – đặc biệt nhóm có quy mô lớn – chịu áp lực cân đối nguồn vốn.

Ngoài ra, lãi suất của nhóm Big 4 còn đang chịu ảnh hưởng từ chiến lược điều tiết thanh khoản từ cuối năm đến nay. Theo ông Trung, khi cần cải thiện tỷ lệ an toàn, ngân hàng có xu hướng tăng lãi suất huy động để hút tiền gửi, đồng thời điều chỉnh lãi suất cho vay lên để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng.

Ông nêu kỳ vọng đây có thể là điều chỉnh mang tính cục bộ và ngắn hạn. Nếu trong nửa đầu 2026, huy động cải thiện, LDR giảm về mức an toàn hơn thì mặt bằng lãi suất có thể hạ nhiệt, từ đó giảm áp lực cho người vay mua nhà. 

Bổ sung, TS. Châu Đình Linh, chuyên gia kinh tế tài chính, cho biết thực tế mỗi ngân hàng sẽ có những khẩu vị rủi ro riêng, song song chính sách phân bổ tín dụng cũng khác nhau và được điều tiết theo từng thời điểm.

Với nhóm ngân hàng quốc doanh, chuyên gia cho biết khẩu vị rủi ro của họ thấp, do đó nhóm người đi vay mua nhà không phải là nhóm trọng tâm của họ. Trong khi ngược lại, nhóm ngân hàng thương mại thường ưu tiên chiến lược “high risk – high return” (chấp nhận rủi ro cao để có được lợi suất cao), dòng vốn được cấp cho vay mua nhà do đó chiếm tỷ trọng lớn.

Do đó, lãi suất trong bối cảnh “nóng” hiện nay, cũng như các chính sách đi vay ngân hàng thương mại sẽ có sự linh hoạt hơn.

“Cần chú ý, các ngân hàng Nhà nước thực tế họ không cạnh tranh về lãi suất. Họ có lợi thế về chính sách minh bạch, rõ ràng và đặc biệt là tính ổn định. Ngoài ra, nhờ uy tín trên thương trường cũng như số thâm niên tồn tại, vay vốn tại ngân hàng Nhà nước người dân sẽ an tâm hơn. Bản thân tôi cũng sẽ lựa chọn nhóm Big4 khi đi vay mua bất động sản, dĩ nhiên những tiêu chuẩn của họ cũng sẽ khắt khe hơn”, ông Linh nói thêm.

Phân bổ nhiều hơn cho dự án đầu tư công, vốn sản xuất kinh doanh

Giao dịch tiền tại ngân hàng (Ảnh minh họa: Tiến Tuấn).

Mặt khác, ông Linh cũng lý giải các ngân hàng quốc doanh thường sẽ là nhóm điều chỉnh sớm nhất, thể hiện xu hướng thị trường cũng như là nhóm “theo sát” chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản năm nay, Vietcombank, BIDV hay Vietinbank dĩ nhiên sẽ phải “thận trọng” hơn khi cho vay mua nhà.

Ở góc độ vĩ mô hơn, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, lý giải hiện ngân hàng quốc doanh đang phải ưu tiên nguồn vốn cho các dự án hạ tầng, đầu tư công trọng điểm quốc gia. Do đó, nguồn vốn thương mại sẽ bị hạn chế.

Chưa kể, tính chất của các dự án công là lớn, kéo dài nhiều năm dẫn đến lượng vốn huy động nhiều; từ đó dòng vốn cho thương mại sẽ giảm và dự kiến tình trạng này không diễn ra trong ngắn hạn. Dòng vốn khan hiếm sẽ khiến lãi tăng mạnh.

Cuối cùng, nhóm Big4 theo ông Hiếu cũng là nhóm điều tiết thị trường vốn. Khi, hiện nay dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam đang ở mức 140% – con số cao so với mặt bằng chung hiện nay trên thế giới (quan điểm từ các định chế tài chính toàn cầu). Riêng bất động sản, dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực này cũng đang ở mức cao trên 20%. Do đó, năm 2026 mục tiêu đề ra sẽ phải kiểm soát cả tăng trưởng tín dụng nói chung, và kiểm soát tín dụng cho bất động sản nói riêng.

Do đó, các ngân hàng quốc doanh sẽ phải chủ động điều tiết lại, phân bổ dòng vốn nhiều hơn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, dẫn đến lãi cho vay bất động sản tăng. Điều này tuy có ảnh hưởng đến tâm lý người dân vay tiền mua nhà, song chuyên gia bày tỏ sự lạc quan về thị trường bất động sản thời gian tới.

Lãi suất tăng tác động thế nào đến giá bất động sản?

Một dự án bất động sản quy mô lớn (Ảnh: DT).

“Giá bất động sản thời gian qua tăng cao chủ yếu do đầu cơ. Khi lãi suất cho vay tăng, hiện tượng đầu cơ này dự báo sẽ giảm, giá nhà đất theo đó kỳ vọng về mức hợp lý để những người có nhu cầu thực có thể tiếp cận được”, chuyên gia tài chính ngân hàng nói.

Còn theo quan điểm ông Trung, phần lớn giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản đầu tư, đều có sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Như vậy, khi lãi suất tăng cao (từ mức cố định 2 năm chỉ quanh 6,5% vào giữa năm 2025 đã tăng lên hơn 12-14% trong đầu năm 2026), cầu sẽ suy giảm, tức người mua “chùn bước” vì chi phí vốn tăng mạnh.

Ngược lại, áp lực cung cũng gia tăng.

Cụ thể, những nhà đầu tư đang vay thả nổi, nếu không cân đối được dòng tiền, có thể buộc phải bán ra để giảm áp lực tài chính. Trong ngắn hạn vài tháng, mức lãi suất này nhà đầu tư có thể “gồng được”. Tuy nhiên nếu xu hướng lãi suất neo cao kéo dài, khả năng thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh giá là hoàn toàn có thể xảy ra.

Giới phân tích dự báo, mức độ điều chỉnh sẽ phân hóa. Thứ nhất với bất động sản đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao, h sẽ trở nên nhạy cảm và dễ giảm giá hơn. Thứ hai, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, vị trí tốt, pháp lý rõ ràng: Tuy chịu ảnh hưởng nhưng ít biến động mạnh hơn.

Chuyên gia khuyên người đi vay thời buổi này cần thiết phải có vốn tự có cao để tránh phụ thuộc vào vốn ngân hàng, chịu lãi nặng. Đặc biệt, nên tính toán được dòng tiền hàng tháng thu về có đủ trả lãi vay định kỳ hay không, trong trường hợp lãi còn tiếp tục tăng thì mình có khả năng chi trả không?… trước khi quyết định vay ngân hàng mua nhà.