Vốn đắt, bất động sản cũng khó vay

Nhiều dự án phải hoãn lại vì khó vay vốn

Trao đổi với PV Thanh Niên, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) tại TP.HCM than vắn thở dài rằng không chỉ lãi suất cho người mua nhà, ngay cả với các chủ đầu tư cũng rất cao. Cách đây chưa lâu doanh nghiệp (DN) của ông đã vay một khoản với lãi suất lên đến 18%/năm. Dù đã được cấp tín dụng nhưng việc giải ngân cũng rất nhỏ giọt, rất chậm, còn các khoản vay mới thì DN vẫn khó tiếp cận, thậm chí không thể vay. “Các ngân hàng cho biết room tín dụng không còn khi phải dành nguồn vốn cho các công trình, dự án trọng điểm và cho các ngành sản xuất, trong khi BĐS không phải là lĩnh vực ưu tiên. Do đó, dù lãi vay đã lên đến 18%/năm nhưng cũng không có để vay. Điều này khiến dự án có nguy cơ nằm im”, vị này than thở.

Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital, kể cách đây chưa lâu đã vay được một khoản tiền để mua một dự án ở khu Nam TP.HCM. May mắn là vừa giải ngân xong thì lãi suất tăng, ngân hàng cũng siết tín dụng với BĐS. Dù vậy ông vẫn phập phồng bởi theo kế hoạch, trong năm 2026 DN của ông sẽ triển khai 2 dự án nhưng với tình trạng này sẽ phải tính toán lại. “Đi vay để thực hiện một dự án cả trăm tỉ, thậm chí lên đến hàng ngàn tỉ đồng phải mất khá nhiều thời gian thẩm định. Nếu dự án không được vay, DN sẽ trở tay không kịp”, ông Trường phân trần và cho biết, để an toàn, DN của ông đã tạm hoãn một dự án, chờ lãi suất giảm và có thêm room tín dụng mới ra quyết định.

Theo ông Trường, các dự án mới hiện nay không chỉ khó vay vốn mà tỷ lệ và điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn rất nhiều. Nếu như trước đây tỷ lệ cho vay lên đến 70% giá trị dự án thì nay còn khoảng 60%, thậm chí nhiều dự án chỉ được vay 50%, phần còn lại là vốn đối ứng của chủ đầu tư. Đặc biệt, dự án phải đóng xong tiền sử dụng đất, có sổ hồng và xong thiết kế cơ sở (có giấy phép xây dựng) mới được ngân hàng cho vay.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, tất cả các DN khi triển khai dự án đều phải vay vốn ngân hàng. Nhưng đến nay hầu hết nhà băng đều ngưng cho vay đối với các dự án BĐS mới. Trong khi các dự án đã được thu xếp vốn, đã được cam kết cho vay thì lãi suất tăng thêm 2 – 3%/năm, từ khoảng 9% lên 11 – 12%/năm. Thậm chí có ngân hàng báo lãi suất cho các khoản vay mới lên đến 14 – 15%/năm và sau 6 – 12 tháng sẽ điều chỉnh một lần. Bản thân DN ông cũng đang bị vướng 3 dự án không được vay vốn trong quý 1/2026 này, phải chờ quý sau nhưng cũng chưa chắc chắn có vay được hay không.

“Siết tín dụng để hạn chế đầu cơ BĐS là đúng. Nhưng chính sách hiện nay thì ngay cả nhà vừa túi tiền cũng không cho vay vốn để triển khai dự án là điều khó chấp nhận khi phân khúc này đáp ứng nhu cầu nhà ở thật của người dân. Bốc thuốc phải đúng người, đúng bệnh. Không thể dùng một liều thuốc cho tất cả, như vậy là không ổn. Điều này khiến cho DN khỏe, DN ốm đều khó như nhau”, ông Ngô Quang Phúc phản ánh.

Cơ hội cho DN có tầm nhìn dài hạn

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VN (VARS IRE), thị trường BĐS VN đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng trưởng rõ nét và tiếp tục xu hướng tăng. Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung – cầu thực và năng lực của các chủ thể tham gia thị trường. Trong bối cảnh đó, diễn biến của dòng vốn tín dụng trở thành một yếu tố có ảnh hưởng quan trọng đến nhịp vận động của thị trường. Với đặc thù là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay, nên bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường BĐS.

Trước đó, trước thực tế tín dụng BĐS tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay BĐS lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Theo đó, từ cuối tháng 10.2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Nhiều nhà băng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 – 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các chủ đầu tư phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Không chỉ vậy, dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy, khi lãi suất tăng cao, thanh khoản BĐS đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, buộc thị trường BĐS bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, nhận định, thời gian tới sẽ có hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100.000 sản phẩm. Áp lực khan hiếm giảm bớt giúp thị trường tái cân bằng cung – cầu. Tuy nhiên, với việc tăng lãi suất như hiện nay cộng với chi phí đất đai, xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng sẽ khiến cho giá BĐS khó giảm. Trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với DN có tầm nhìn dài hạn, đầu tư vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thật, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.