“Bắt bệnh” giá nhà, đất

Gần đây lãnh đạo Đảng, Nhà nước đã đề cập vấn đề giá nhà, đất trong một số phát biểu, chỉ rõ “giá nhà cao quá”, “giá đất bị thổi lên kinh khủng”, đồng thời đưa ra chỉ đạo, yêu cầu có các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập, phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Có thể nói, đây là vấn đề được người dân rất quan tâm, nhất là trong bối cảnh GDP bình quân đầu người ở nước ta mới chỉ bước vào ngưỡng trung bình cao (năm 2025 đạt 4.900 USD).

Nhìn ra thế giới, “giấc mơ an cư” luôn là khát vọng lớn lao của người lao động và giá nhà, đất so với thu nhập bình quân thường có khoảng cách lớn. Ở Mỹ, Đức hay các nước Bắc Âu – nơi có hệ thống phúc lợi phát triển – thì việc sở hữu một căn nhà vẫn là thách thức lớn đối với người trẻ và tầng lớp trung lưu trở xuống.

Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới (World Bank), tại nhiều thành phố lớn ở Mỹ, giá nhà trung bình cao gấp 6–8 lần thu nhập hộ gia đình hàng năm. Ở Đức, tỷ lệ này xấp xỉ 7 lần. Trong khi đó, ở Việt Nam, con số dao động từ 20 đến 25 năm thu nhập, phản ánh gánh nặng mà người lao động phải đối mặt.

Rõ ràng, giá nhà cao không phải là câu chuyện riêng của Việt Nam. Nhưng điều khiến chúng ta phải nhìn thẳng vào vấn đề và có giải pháp đưa giá bất động sản về mức phù hợp là vì thu nhập bình quân đầu người ở ta còn thấp. Để mua được một căn hộ trung bình ở Hà Nội hoặc TPHCM, một hộ gia đình cần dành dụm 20–25 năm thu nhập như thống kê nêu trên của World Bank. Thực ra, với giá nhà từ 100 triệu đồng/m2 thì thời gian dành dụm sẽ còn lâu hơn rất nhiều.

Một góc đô thị Hà Nội (Ảnh: Tiến Tuấn).

Vì sao giá nhà Việt Nam tăng cao? Nguyên nhân thì rất nhiều, chúng ta có thể điểm qua một số nguyên nhân chính. Đầu tiên là quỹ đất phát triển nhà ở tại Hà Nội, TPHCM ngày càng hạn hẹp, trong khi nhu cầu dân số đô thị tiếp tục tăng.

Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn bùng nổ. Tuy nhiên, nguồn cung nhà giá phải chăng lại khan hiếm, lâu nay phần lớn dự án tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Một nguyên nhân khác là ở Việt Nam, chi phí đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong giá nhà và được thu một lần dưới dạng “tiền sử dụng đất”, tạo áp lực ngay từ đầu. Trong khi đó, ở Mỹ hay Đức, dù đất vẫn là yếu tố quan trọng, cơ chế thuế đất định kỳ và minh bạch giúp giảm gánh nặng ban đầu và tạo sự ổn định lâu dài cho cả người dân và doanh nghiệp.

Không thể không nói tới thực tế nhức nhối: Nhiều dự án bất động sản mất 5–10 năm mới hoàn tất thủ tục, chi phí đội lên, cuối cùng dồn hết vào giá bán. Một ví dụ điển hình là dự án Lotte tại TPHCM đã phải bỏ cuộc sau hơn 10 năm chuẩn bị, vì vướng mắc về giá đất và phí sử dụng đất.

Ngoài ra, bất động sản từ lâu được coi là “kênh giữ tài sản” an toàn, nhất là trong bối cảnh vàng và chứng khoán biến động. Khi giá vàng tăng mạnh trên toàn cầu, vốn lại càng chảy vào đất, đẩy giá nhà lên cao.

Yếu tố quốc tế cũng có những tác động nhất định. Thị trường thế giới bất ổn, chiến tranh, lạm phát, dòng vốn dịch chuyển đều tác động đến bất động sản.

Trong bối cảnh giá bất động sản cao so với thu nhập bình quân, nhiều nước (như Mỹ, Đức…) không chỉ phát triển hệ thống tín dụng thế chấp dài hạn (20–30 năm) cho phép người dân mua nhà với áp lực vừa phải, mà còn phát triển thị trường thuê nhà, người thuê được bảo vệ chặt chẽ bởi luật, nên “an cư” không đồng nghĩa bắt buộc “mua nhà”.

Ở gần chúng ta, Trung Quốc đưa ra chủ trương “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, đồng thời xác lập “3 lằn ranh đỏ” đối với doanh nghiệp, nhất là công ty bất động sản: (i) Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và (iii) Tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng nợ ngắn hạn.

Việc tập đoàn Evergrande vỡ nợ và quá trình Trung Quốc xử lý các vấn đề liên quan để lại nhiều bài học hữu ích.

Từ các kinh nghiệm thế giới, có thể thấy giải quyết vấn đề giá nhà, đất ở Việt Nam đòi hỏi phải có hành động cụ thể và giải pháp tổng thể, trong đó chúng ta cần một hướng đi cân bằng hơn, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào “giá đất” và “tiền sử dụng đất”.

Trước hết cần tiếp tục minh bạch hóa định giá đất: Bảng giá đất phải có tính dự báo, giảm dư địa cho cơ chế “xin – cho” và tạo sự ổn định cho doanh nghiệp.

Cơ quan quản lý cần sớm cải cách cơ chế tiền sử dụng đất, tiến tới thay thế bằng thuế đất định kỳ minh bạch, tương tự các nước phát triển, để giảm gánh nặng nộp một lần quá lớn cho cả doanh nghiệp và người dân.

Đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ưu tiên quỹ đất, ưu đãi tín dụng và giám sát hiệu quả để loại hình căn hộ này thực sự đến tay người lao động.

Việt Nam cần có các chính sách khuyến khích thị trường thuê nhà. Ban hành khung pháp lý bảo vệ quyền lợi người thuê, học tập mô hình Đức, nơi hợp đồng thuê dài hạn, giá thuê điều chỉnh theo quy định, người dân có thể yên tâm thuê ổn định nhiều năm mà không bị áp lực phải mua nhà bằng mọi giá.

Với thị trường vốn cho vay và thế chấp, cơ chế vay mua nhà dài hạn phải đi kèm lãi suất ổn định, gắn với thị trường trái phiếu và quỹ đầu tư, giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn.

Cùng với sự quan tâm của các cấp lãnh đạo và những giải pháp đồng bộ, cụ thể, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ minh bạch, bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội an cư thực sự cho hàng triệu người dân.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!