Đằng sau chuyện tồn kho bất động sản cao kỷ lục, gần 430.000 tỉ đồng

Dữ liệu Wigroup cung cấp Tuổi Trẻ Online chỉ ra lượng hàng tồn kho nhóm bất động sản dân cư (không bao gồm khu công nghiệp) gia tăng và đạt mức cao nhất từ trước tới nay.

Hơn 16 tỉ USD tồn kho bất động sản, chủ yếu dự án xây dở dang

Thống kê từ hơn 70 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm 31-12-2025 gần 430.000 tỉ đồng (hơn 16 tỉ USD), tăng 23% sau 1 năm.

Phần lớn con số trên nằm ở nhóm “đại gia” bất động sản như Novaland (NVL) hay Vinhomes. Đơn cử tại Novaland, hàng tồn kho của doanh nghiệp này tại cuối năm 2025 đạt 153.812 tỉ đồng, tăng gần 5% sau 1 năm và chiếm tới 35% toàn thị trường.

Cơ cấu giá trị hàng tồn kho của NVL chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng với gần 145.000 tỉ đồng, còn đã hoàn thành chỉ gần 8.800 tỉ đồng.

Dữ liệu: Wigroup

Tại ngày 31-12-2025, giá trị hàng tồn kho của tập đoàn này được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 63.399 tỉ đồng. Trên bảng cân đối kế toán, khoản vay ngắn hạn lẫn dài hạn đạt gần 67.200 tỉ đồng, tăng 9% sao với cuối 2024.

Do tăng tốc triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn trong năm ngoái, Vinhomes còn ghi nhận tồn kho tăng vọt lên mức kỷ lục gần 134.900 tỉ đồng, cao gấp 2,5 lần so với đầu năm.

Phần lớn đến từ bất động sản để bán đang xây dựng, với hơn 112.071 tỉ đồng, tăng gần 2,9 lần. Trong khi bất động sản đã hoàn thành của Vinhomes chỉ chiếm phần nhỏ, với hơn 6.300 tỉ đồng, giảm sau 1 năm.

Song song với việc mở rộng nguồn cung dự án, Vinhomes cũng ghi nhận tốc độ vay nợ tăng mạnh. Tổng vay và nợ thuê tài chính (ngắn hạn và dài hạn) của doanh nghiệp đạt hơn 146.200 tỉ đồng, tăng khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu này, các khoản vay dài hạn chiếm tỉ trọng chủ yếu.

Những doanh nghiệp nắm lượng hàng tồn kho bất động sản lớn trên thị trường khác, phải kể tới Nhà Khang Điền (KDH), Phát Đạt (PDR), Sunshine (KSF), Hoàng Huy (TCH), Nam Long (LG), Taseco (TAL), Văn Phú Invest (VPI)…

Dữ liệu: Wigroup

Trong đó Nhà Khang Điền “ôm” lượng tồn kho bất động sản hơn 23.264 tỉ đồng tại thời điểm cuối 2025, tăng nhẹ 5% so với đầu năm. Đây cũng là doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn vượt 10.000 tỉ đồng.

Tiếp đến, báo cáo ghi nhận tồn kho bất động sản của PDR ở mức 16.714 tỉ đồng, tăng gần 19%. Còn ở Tập đoàn Sunshine (KSF), giá trị hàng tồn kho được cập nhật ở mức 14.687 tỉ đồng, tăng gấp 17 lần, và tăng “khủng” nhất toàn ngành.

Tại Bất động sản An Gia (AGG), giá trị hàng tồn kho giảm tới 55%, còn gần 350 tỉ đồng, chủ yếu do lượng tồn tại các dự án Westgate và The Standard sụt mạnh. Tương tự, Nam Long (NLG) cũng ghi nhận tồn kho giảm 52%, còn khoảng 8.700 tỉ đồng…

Đằng sau câu chuyện tồn kho 

Song hành với một năm doanh nghiệp địa ốc tăng tốc triển khai dự án là đà mở rộng tín dụng. Năm ngoái theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng tăng hơn 19%, đưa tổng dư nợ lên khoảng 18,58 triệu tỉ đồng. Riêng dư nợ liên quan đến kinh doanh bất động sản đạt xấp xỉ 2 triệu tỉ đồng, theo số liệu Bộ Xây dựng công bố.

Việc tín dụng địa ốc tăng nhanh trong năm 2025 cho thấy dòng vốn đang quay trở lại thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Tuy nhiên, khi tín dụng bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ, câu chuyện về độ an toàn hệ thống ngân hàng cũng được đặt ra.

Những ngày cuối năm Ất Tỵ, thị trường tài chính xôn xao trước thông tin dòng vốn tín dụng vào bất động sản có dấu hiệu được “nắn lại”.

Một số ngân hàng quốc doanh điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên gần 14%/năm. Đáng chú ý thị trường xôn xao chuyện BIDV – một trong bốn ngân hàng quốc doanh – vừa ngưng cho vay mới với dự án bất động sản.

Dù vậy, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng việc thực thi chủ trương “giảm tín dụng bất động sản” trên thực tế không dễ và khó kéo dài.

Nguyên nhân nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm của nền kinh tế, khi phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân đều thế chấp bằng bất động sản.

Nếu siết mạnh, nguy cơ không chỉ dừng ở địa ốc mà có thể lan sang toàn bộ dòng tín dụng.

Bên cạnh đó, tín dụng gắn với bất động sản vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM) của nhiều ngân hàng.

Vì vậy, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế vẫn được đặt ở mức cao, kịch bản tín dụng địa ốc giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi nền kinh tế buộc phải “hãm phanh” vì rủi ro hệ thống.