Đầu tư và câu hỏi giá còn tăng nữa không!?

VN-Index tăng gần 41% trong năm 2025, căn hộ tại hai đô thị lớn tăng trung bình trên 20% dù đã tăng rất nóng trước đó (theo CBRE). Xu hướng này ra sao khi cả nước bước vào tăng trưởng hai con số?

Cùng với vàng, còn nhớ cuối năm 2021 và đầu năm 2022 là làn sóng mở tài khoản chứng khoán hay những đêm giao dịch đất nền vùng ven kéo dài đến khuya.

Điều này không đồng nghĩa sẽ lặp lại những kịch bản tương tự trong ngắn hạn, nhưng là lời nhắc rằng đầu tư không thể chỉ dựa vào “hào quang” đã qua.

Một tài sản đang dẫn đầu hôm nay không đảm bảo sẽ tiếp tục dẫn đầu trong mọi giai đoạn. Muốn đầu tư hiệu quả và bền vững, nhà đầu tư cần một góc nhìn rộng hơn về chu kỳ tài sản và quan trọng hơn, hiểu mình đang đứng ở đâu trong chu kỳ đó.

Dù mỗi lớp tài sản có động lực riêng, giai đoạn đầu của chu kỳ thường được thúc đẩy lớn bởi một yếu tố chung: cung tiền tăng nhanh. 

Từ năm 2023 đến nay, cả trong nước lẫn toàn cầu đều trải qua môi trường thanh khoản dồi dào.

Theo thống kê của Fidelity, cung tiền toàn cầu duy trì mức tăng nhanh 12% so với cùng kỳ vào cuối năm 2025 và đạt gần 120.000 tỉ USD. Trong nước, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 19% – mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.

Thanh khoản dồi dào luôn là “nhiên liệu” mạnh mẽ cho giá tài sản. Tuy nhiên, bức tranh từ năm 2026 trở đi có dấu hiệu thay đổi. Chu kỳ giảm lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn được dự báo chậm lại, khi bài toán cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát lạm phát trở nên thận trọng hơn.

Trong nước, Ngân hàng Nhà nước cũng điều hành chính sách theo hướng kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực đầu cơ và phân bổ hạn mức theo từng quý.

Những thay đổi này cho thấy giai đoạn “tiền rẻ lan tỏa diện rộng” có thể đã qua. Thị trường không còn ở pha đầu chu kỳ – nơi gần như mọi tài sản đều được hưởng lợi từ dòng tiền – mà đang bước dần sang giai đoạn sau, với tính chất chọn lọc và biến động cao hơn.

Sau khi được nâng đỡ mạnh bởi cung tiền, mỗi tài sản ở các năm tiếp theo sẽ quay về với động lực đặc thù của riêng mình.

Với vàng, căng thẳng địa chính trị và nhu cầu phòng thủ vẫn là động lực quan trọng nhưng việc “kiếm lãi dễ dàng” không còn như giai đoạn đầu.

Với chứng khoán, thị trường đang bước vào năm thứ hai của xu hướng tăng trên nền định giá không còn rẻ. Cơ hội vẫn tồn tại, nhưng lợi nhuận sẽ đến nhiều hơn từ lựa chọn cổ phiếu và nhóm ngành cụ thể thay vì chỉ dựa vào chỉ số chung.

Bất động sản sau hai năm tăng mạnh, giai đoạn 2026 – 2027 có thể chứng kiến môi trường lãi suất và tín dụng thận trọng hơn, đồng thời nguồn cung mới gia tăng khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý bước vào giai đoạn triển khai.

Điều này buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng và tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực, thay vì dựa vào đòn bẩy đầu cơ.

Bài học từ các chu kỳ trước đây cho thấy: khi bước sang giai đoạn sau của chu kỳ tăng giá, trọng tâm không còn là “tăng trưởng bằng mọi giá” mà là cấu trúc danh mục hợp lý và quản trị rủi ro.