Lãi suất tăng, giấc mơ mua nhà của người trẻ hẹp dần

Thị trường tài chính những tháng cuối năm 2025 đang chứng kiến một sự đảo chiều rõ rệt trong chính sách tín dụng của hệ thống ngân hàng. Nếu như đầu năm, các nhà băng đua nhau tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất hấp dẫn để kích cầu, thì nay, “cánh cửa” tín dụng giá rẻ đang dần khép lại.

Thêm ngân hàng dừng gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi

Mới đây Ngân hàng Quân Đội (MB) chính thức xác nhận dừng gói vay ưu đãi dành cho khách hàng dưới 35 tuổi. Động thái này không diễn ra đơn lẻ. Tại khối ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước (Big4), Agribank cũng đã phát đi thông báo dừng triển khai một số chương trình tín dụng ưu đãi đối với khách hàng cá nhân, trong đó trọng tâm là gói vay mua nhà cho người trẻ.

Thực tế, tín hiệu thắt chặt này đã manh nha từ tháng 9, khi cán bộ tín dụng tại nhiều chi nhánh thuộc nhóm Big4 bắt đầu thông báo “hết room” ưu đãi hoặc tạm dừng giải ngân các khoản vay mới với lãi suất thấp.

Lãi suất cho vay tăng, giấc mơ mua nhà của người trẻ đang xa dần (Ảnh: Tri Túc).

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân như ACB hay HDBank, dù thông báo vẫn duy trì các gói vay, nhưng chính sách lãi suất đã không còn “mềm” như trước. Sự linh hoạt trong lãi suất hiện nay đồng nghĩa với việc chi phí vay sẽ biến động sát sườn hơn với diễn biến thị trường và tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng loại tài sản đảm bảo.

Nguyên nhân sâu xa của làn sóng “phanh gấp” này xuất phát từ áp lực thanh khoản hệ thống đang ngày càng lớn. Để có tiền cho vay, các ngân hàng buộc phải vào cuộc đua tăng lãi suất huy động. Ghi nhận chỉ trong vòng 1 tháng trở lại đây, biểu lãi suất tiết kiệm tại các quầy giao dịch liên tục được điều chỉnh tăng, cá biệt có những kỳ hạn mức tăng lên tới 1,6%/năm. Ngay cả nhóm Big4 – vốn có nguồn vốn rẻ dồi dào – cũng không thể đứng ngoài cuộc đua này.

Chia sẻ với phóng viên Dân trí tại sự kiện mới đây, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết thực tế mặt bằng lãi huy động cao hơn con số công bố. Đặc biệt với những khách hàng có tiền nghìn tỷ, họ sẽ “deal” với ngân hàng và được cộng thêm các ưu đãi.

Hệ quả, lãi suất cho vay phải nhích lên, bao gồm cho vay mua nhà và cho vay kinh doanh sản xuất. Chuyên gia nhấn mạnh, nhìn từ việc huy động trái phiếu doanh nghiệp lãi đã trên 12%/năm, thì lãi cho vay trên thị trường sẽ ở mức tương đương.

Trong đó, lãi cho vay mua bất động sản tăng lên 7-8%/năm (năm đầu ưu đãi), lãi thả nổi có nơi lên đến 13-14%/năm. Còn lãi suất cho doanh nghiệp vay sản xuất, chuyên gia tiết lộ, cũng đã hơn 13%/năm: “Doanh nghiệp kêu khó, nhưng cần vốn cũng phải chấp nhận”, ông Hiển nói.

Người đi vay “méo mặt”

Sự điều chỉnh này đang tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến nhóm khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ mua nhà lần đầu – đối tượng vốn có tích lũy tài chính mỏng và phụ thuộc lớn vào đòn bẩy ngân hàng.

Chị Phương, một khách hàng trẻ đang làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng cho biết đang rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan”. Chỉ trong vòng chưa đầy 4 tháng, từ giữa tháng 8 đến nay, thông báo lãi suất của ngân hàng gửi về cho chị đã nhảy múa từ mức 7%/năm lên 8,7%/năm. Do khoản vay giải ngân theo tiến độ dự án và chịu lãi suất thị trường, mỗi lần nhận thông báo lãi suất mới là một lần chị mất ngủ.

“Cuộc chơi vay ngân hàng mua nhà hiện nay quá bấp bênh. Với đà tăng này, kế hoạch tài chính của gia đình tôi có nguy cơ vỡ trận trước khi nhận được nhà”, chị Phương lo lắng chia sẻ.

Dự báo lãi suất sẽ còn tăng (Ảnh: DT).

Không chỉ người vay mới, những người đang gánh nợ cũ cũng “ngồi trên đống lửa”. Anh Việt (33 tuổi, TPHCM) cho biết khoản vay của anh sắp hết thời gian ưu đãi 2 năm. Nhìn vào biểu lãi suất thả nổi hiện tại và dự báo của chuyên viên tín dụng ngân hàng (thuộc nhóm Big4) về mức 8,8-9%/năm và có thể cao hơn vào năm 2026, anh Việt đang phải tính đến phương án bán bớt tài sản để tất toán trước hạn, tránh rơi vào “bẫy” lãi suất thả nổi.

Áp lực không chỉ dừng lại ở khối khách hàng cá nhân. Các hộ kinh doanh cá thể cũng đang “méo mặt”. Các khoản vay bổ sung vốn lưu động ngắn hạn (6 tháng) đã bị điều chỉnh tăng biên độ phổ biến từ 0,5-1 điểm phần trăm, đẩy lãi suất lên mức 7,5-8%/năm.

Lý giải từ phía ngân hàng là do hạn mức tín dụng (room) cuối năm khan hiếm, chi phí vốn đầu vào tăng cao. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh gần như không có lựa chọn khác vì việc chuyển đổi ngân hàng hay đảo nợ trong bối cảnh dòng tiền căng thẳng là điều gần như bất khả thi.

Nhìn về triển vọng thị trường từ nay đến cuối năm và sang năm 2026, các chuyên gia tài chính đều có chung nhận định thận trọng. TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích, việc lãi suất cho vay tăng là hệ quả tất yếu của bài toán cung cầu. Dù Ngân hàng Nhà nước luôn mong muốn giảm lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế, nhưng áp lực từ chênh lệch giữa huy động và tín dụng đang buộc các ngân hàng thương mại phải hành động theo cơ chế thị trường.

Ông Hiếu dẫn chứng số liệu đáng báo động: Chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng vốn huy động và nhu cầu tín dụng hiện đã lên tới 3%. Trong khi dòng tiền gửi vào ngân hàng tăng chậm, thì nhu cầu vay vốn lại bùng nổ. Tăng trưởng tín dụng tháng 10 đã đạt 15% và dự báo có thể cán đích 18-20% vào cuối năm – vượt xa mục tiêu 16% đặt ra hồi đầu năm.

“Khi cầu vượt cung, giá cả – ở đây là lãi suất – buộc phải tăng. Áp lực thanh khoản hệ thống đang rất lớn. Tôi dự báo lãi suất đầu ra sẽ còn tiếp tục nhích lên trong những tháng tới”, TS Hiếu nhận định.

Đồng quan điểm, TS Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính, cho rằng người mua nhà cần chuẩn bị tâm lý cho một giai đoạn “tiền đắt”. Lãi suất cho vay được cấu thành từ lãi huy động bình quân cộng với biên độ rủi ro và chi phí vận hành. Khi lãi huy động tăng để hút tiền về, lãi cho vay không thể đứng yên.

“Áp lực tài chính lên người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy cao, sẽ rất khốc liệt. Tuy nhiên, tôi cho rằng riêng áp lực lãi suất này chưa đủ để tạo ra làn sóng bán tháo hay giảm giá sâu trên thị trường bất động sản, bởi nguồn cung nhà ở thực tế vẫn đang rất khan hiếm”, TS Linh kết luận.