Nghịch lý chồng nghịch lý giữa kỳ vọng và thực tế của thị trường bất động sản

Toàn cảnh thị trường bất động sản phía Nam phản chiếu rõ trạng thái “hậu nới lỏng tiền tệ”: dòng tiền thận trọng, đầu tư co lại, trong khi mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang bất chấp thanh khoản giảm.

Căn hộ ở Bình Dương ‘cũ’ vượt TP.HCM, dẫn dắt chu kỳ mới

Báo cáo thị trường quý 3-2025 của Nhà Tốt cho thấy tổng nguồn cung sơ cấp phía Nam đạt gần 16.500 căn, nhưng lượng mở bán mới lại giảm trên diện rộng. Tâm điểm chuyển dịch nằm ở Bình Dương, nơi nguồn cung mới đạt 4.050 căn, gấp ba lần TP.HCM (1.270 căn). Thanh khoản cũng tạo khoảng cách lớn khi Bình Dương hấp thụ khoảng 5.000 căn, vượt xa 1.500 căn tại TP.HCM.

Dòng tiền chảy mạnh sang phân khúc căn hộ 2 phòng ngủ, mức giá phân hóa theo vùng 2 – 3 tỉ đồng tại TP.HCM và 1 – 2 tỉ đồng ở các đô thị vệ tinh. Mặt bằng giá tiếp tục tái lập đỉnh mới khi giá sơ cấp tăng nhẹ 2%, trong khi giá thứ cấp bật mạnh, đặc biệt tại Bình Dương (+9%) và TP.HCM (+5%).

Đáng chú ý, Long An nổi lên như một điểm sáng mới về khai thác dòng tiền khi lượng quan tâm thuê căn hộ dịch vụ tăng đột biến 100%, lượng tin đăng tăng 500% nhờ lực đẩy từ công nghiệp và nhu cầu lưu trú chuyên gia.

Phân khúc nhà liền thổ chứng kiến sự lệch pha lớn. Long An chiếm gần như toàn bộ nguồn cung mới (1.460 căn), trong khi TP.HCM chỉ ghi nhận 100 căn mở bán. Dù nguồn cung tăng, thanh khoản toàn thị trường lại giảm sâu 19 – 36%, phản ánh tâm lý phòng thủ trước các tài sản giá trị lớn.

Giá thứ cấp vẫn đi lên bất chấp giao dịch giảm, trong đó Long An tăng tới 10%.

Tại Đồng Nai, xuất hiện nghịch lý hiếm gặp là giá chào thuê tăng 50%, lượng tin đăng bùng nổ nhưng nhu cầu thuê thực giảm 45%, dấu hiệu điển hình của rủi ro dư cung và tình trạng “ngáo giá”.

Xung đột giữa kỳ vọng người bán và thực tế thị trường đất nền

Từ báo cáo, nhiều chuyên gia cho rằng đất nền là phân khúc thể hiện rõ nhất sự phân kỳ. Giá chào bán tiếp tục tăng nóng, hoàn toàn tách rời thanh khoản khi mức độ quan tâm của người mua giảm 22 – 55%. Cụ thể, giá tin đăng tại Đồng Nai tăng 37%, Bình Dương tăng 31% so với quý trước.

Trái ngược hoàn toàn, đất nền ngoài dự án (đất dân) buộc phải hạ giá để thoát hàng. Đồng Nai ghi nhận mức giảm mạnh 29%, phản ánh đúng trạng thái thị trường khi dòng tiền yếu, thanh khoản thấp, người mua chắt lọc hơn bao giờ hết.

Khẩu vị nhà đầu tư co về các sản phẩm tổng giá trị vừa phải. Đất nền dưới 100m² tại các đô thị lớn (TP.HCM và Hà Nội) có giá khoảng 3 – 5 tỉ đồng. Trong khi đất nền vùng ven có diện tích từ 100 – 150m² hiện có giá từ 1 – 2 tỉ đồng.