Người dân đô thị “mắc kẹt” trong bài toán sở hữu nhà ở

Giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Gia đình ông Canh tại TPHCM có tổng thu nhập gần 30 triệu đồng mỗi tháng. Vợ chồng ông có hai con nhỏ và mong muốn tìm một chỗ ở ổn định để an cư lâu dài. Tuy nhiên, hành trình tìm nhà của gia đình ông không hề dễ dàng.

Các dự án nhà ở xã hội thường nằm xa nơi làm việc, không phù hợp với nhu cầu sinh hoạt và đi lại. Trong khi đó, nhà ở thương mại lại có mức giá quá cao, phổ biến từ 3-4 tỷ đồng trở lên. Sau nhiều nỗ lực tìm kiếm, gia đình ông Canh mới tiếp cận được một căn hộ nhỏ có giá hơn 2 tỷ đồng – mức giá được xem là “dễ thở” hơn trên thị trường hiện nay.

Dù đã tích lũy được khoảng 600 triệu đồng, gia đình vẫn buộc phải vay ngân hàng khoảng 1,4 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm. Với khoản vay này, số tiền trả góp hàng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, dao động từ 12-15 triệu đồng tùy theo lãi suất. Mức chi trả này chiếm tới khoảng 50% tổng thu nhập hàng tháng của gia đình, vượt xa ngưỡng an toàn tài chính thông thường là 40%.

Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt, nuôi con, học hành ngày càng gia tăng, áp lực tài chính trở thành rào cản lớn khiến gia đình ông Canh phải cân nhắc lại quyết định mua nhà. Rủi ro càng lớn hơn khi lãi suất có thể biến động, trong khi thu nhập không phải lúc nào cũng ổn định.

Giá chung cư tại TPHCM thời gian qua đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động (Ảnh: Trần Mạnh).

Không chỉ riêng gia đình ông Canh, thực trạng này đang diễn ra với nhiều gia đình trẻ, người lao động và cả những người độc thân tại các đô thị lớn. Giá nhà tại TPHCM và Hà Nội đã tăng mạnh trong nhiều năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, giá căn hộ chung cư đã tăng từ 20-30% so với năm trước, thậm chí có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm trước. Tại TPHCM, con số này vào khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng 23%.

Dữ liệu từ Savills cũng cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM hiện trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm tới 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%. Điều này phản ánh rõ nét sự thiếu hụt nghiêm trọng của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường.

Cùng quan điểm, theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, giá căn hộ tại vùng lõi TPHCM đã tăng hơn 300%, với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 19% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá căn hộ tiếp tục leo thang và lập đỉnh mới. Thị trường cũng bước sang một chu kỳ mới với sự gia nhập ngày càng mạnh mẽ của phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp – lại phát triển dè dặt. Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2025, cả nước chỉ hoàn thành 196 dự án với hơn 170.000 căn hộ, đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Không chỉ thiếu nguồn cung, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng là rào cản lớn. Người mua phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí về thu nhập, tình trạng nhà ở, dẫn đến việc nhiều người dù có nhu cầu thực sự nhưng vẫn không đủ điều kiện để được mua hoặc thuê mua.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), một bộ phận lớn người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp hiện nay rơi vào khoảng “trống chính sách”. Cụ thể, cá nhân có thu nhập từ 21-35 triệu đồng/tháng, vợ chồng có thu nhập 41-55 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có thu nhập 31-45 triệu đồng/tháng theo quy định tại Nghị định 261/2025 của Chính phủ không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhóm này cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với mức giá quá cao hiện nay.

Với mức thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, sau khi trừ các chi phí sinh hoạt cơ bản như tiền thuê nhà, ăn uống, đi lại và các khoản phát sinh khác, số tiền tích lũy của người lao động chỉ dao động từ 3–5 triệu đồng mỗi tháng, thậm chí thấp hơn. Nếu duy trì mức tiết kiệm này, người mua nhà có thể phải mất hàng chục năm mới đủ tiền mua một căn hộ, chưa kể giá nhà có thể tiếp tục tăng theo thời gian.

Kỳ vọng vào phân khúc nhà ở giá phù hợp

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng việc phát triển phân khúc “nhà ở thương mại giá phù hợp” là giải pháp cần thiết để giải bài toán an cư cho người dân đô thị.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, loại hình nhà ở này chủ yếu là các căn hộ có diện tích 50-70 m2, gồm 1-2 phòng ngủ, khoảng 2-5 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này lại đang rất hạn chế.

Thống kê cho thấy, tại TPHCM (cũ), năm 2020 chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung trên thị trường. Từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thị trường gần như không còn loại hình này, thay vào đó chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp.

Đặc biệt, từ năm 2024 đến giữa năm 2025, các dự án nhà ở thương mại tại TPHCM hầu như chỉ còn phân khúc cao cấp. Chỉ sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, TPHCM mới được bổ sung thêm nguồn cung nhà ở giá phù hợp từ hai địa phương này, góp phần giảm bớt sự lệch pha về cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Để thúc đẩy phát triển phân khúc này, Chủ tịch HoREA kiến nghị cần sớm ban hành Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, là bước đi quan trọng nhằm lấp đầy “khoảng trống chính sách” hiện nay.

Theo đề xuất từ vị này, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý, khoảng 6-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp. Đồng thời, các chính sách liên quan đến quy hoạch, đầu tư xây dựng, yêu cầu dự án cũng như cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua cần được thiết kế tương tự như đối với nhà ở xã hội, nhưng linh hoạt hơn để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Hiệp hội cũng đánh giá cao việc Chính phủ đang xây dựng dự thảo Nghị quyết với nhiều cơ chế, chính sách mang tính khả thi và sát thực tiễn, từ quy hoạch, kế hoạch phát triển đến chính sách đầu tư xây dựng và quy định về giá bán. Những chính sách này nếu được triển khai hiệu quả sẽ góp phần khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp, đồng thời mở rộng cơ hội an cư cho người dân đô thị.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu nguồn cung, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ là nhu cầu cấp thiết mà còn  mang tính chiến lược. Nếu không có những chính sách kịp thời và hiệu quả, giấc mơ sở hữu nhà của hàng triệu người dân đô thị sẽ còn tiếp tục bị đẩy xa hơn nữa.