Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội có hiệu lực thi hành từ 1.1.2026. Theo đó, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 điều 133 của luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Quy định trên đang nhận được sự quan tâm của rất nhiều người. Đa số ủng hộ vì phù hợp với chủ trương số hóa, đơn giản thủ tục hành chính. Song, một số còn băn khoăn khi thông tin thế chấp không còn được ghi trên sổ đỏ thì người mua liệu có gặp rủi ro về tính pháp lý của tài sản.
Thông tin thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai
Cơ sở dữ liệu phải “mở” và “sống”
Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng luật sư Kết nối, Đoàn luật sư Hà Nội, hiện cơ sở dữ liệu đất đai đã và đang được hoàn thiện. Việc khai thác, ứng dụng thành quả từ dữ liệu điện tử là rất cần thiết.
Ông Hùng nói, về bản chất, sổ đỏ có mục đích chính là xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, không phải công cụ phản ánh trạng thái giao dịch phức tạp. Vì thế, việc chuyển nội dung thế chấp sang cơ sở dữ liệu quốc gia thay vì ghi trên sổ không chỉ bớt đi một bước thủ tục mà còn giúp loại bỏ yếu tố thông tin “tạm thời” ra khỏi một loại giấy tờ mang tính chứng nhận lâu dài.
Điều này còn giúp giảm chi phí tuân thủ, cả về thời gian, công sức và tiền bạc, bởi không cần làm thủ tục ghi hoặc xóa thông tin trên sổ đỏ mỗi khi thế chấp hoặc xóa thế chấp.
Dù vậy, quy định mới cũng tạo ra những băn khoăn nhất định. Nếu như trước đây, người mua có thể nhìn ngay vào sổ đỏ để biết tình trạng pháp lý của tài sản, thì nay phụ thuộc vào việc tra cứu dữ liệu điện tử.
Để quy định mới không ảnh hưởng đến người dân, luật sư Hùng cho rằng mấu chốt nằm ở cơ sở dữ liệu đất đai, phải đảm bảo 2 yếu tố “mở” và “sống”.
“Mở” tức là phải có sự chia sẻ, liên thông, dễ dàng tiếp cận, tra cứu. Khi thông tin thế chấp không còn ghi trên sổ, cơ quan quản lý cần có cơ chế để người dân, nhất là người mua, có thể nhanh chóng xác minh được trạng thái của tài sản đó có đang thế chấp hay không.
“Sống” tức là phải cập nhật theo thời gian thực. Dữ liệu đất đai cần được đảm bảo phản ánh đúng, kịp thời tình trạng pháp lý của tài sản. Nếu tài sản đã thế chấp mà dữ liệu chưa cập nhật, cập nhật chưa đúng, hoặc ngược lại, thì sẽ ảnh hưởng đến sự an toàn của giao dịch.
Cơ sở dữ liệu về đất đai cần “mở” và “sống” để thuận lợi cho việc tra cứu tình trạng pháp lý tài sản
Công chứng viên phải tra cứu được thì giao dịch mới đảm bảo an toàn
Công chứng viên Đào Duy An (Hà Nội) cũng ủng hộ việc không ghi thông tin thế chấp nhà đất trên sổ đỏ, song kiến nghị giải pháp để quá trình giao dịch tài sản thuận lợi và bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.
Ông An cho hay, việc liên thông dữ liệu về đất đai vẫn còn hạn chế. Một số địa phương hiện nay cho phép công chứng viên có thể tra cứu thông tin về dữ liệu đất đai, như vậy bỏ thông tin thế chấp trên sổ đỏ sẽ không ảnh hưởng nhiều.
Ngược lại, một số địa phương khác, chẳng hạn như Hà Nội, công chứng viên lại chưa thể làm được như trên. Nếu sổ đỏ không còn thông tin về thế chấp, công chứng viên bắt buộc phải xác minh tính pháp lý của tài sản, “không thì không ai dám ký”. Mà nếu xác minh, thời gian sẽ lâu hơn.
Từ thực tế đã nêu, ông An cho rằng, nếu bên thứ ba (công chứng viên) không thể tiếp cận thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thì sẽ tiềm ẩn rủi ro đối với giao dịch đó.
Vị công chứng viên kiến nghị cơ sở dữ liệu đất đai nên có độ mở về chia sẻ dữ liệu ở một mức nhất định, đủ để biết nhà đất có đang thế chấp hay không. Đồng thời, cần đồng bộ dữ liệu đất đai với dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm.
“Hiện nay, chúng tôi có thể tra cứu rất dễ dàng trên cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu đồng bộ được 2 dữ liệu thì rất thuận lợi và minh bạch”, ông An kỳ vọng.
Nguồn: https://thanhnien.vn/bo-thong-tin-dat-dang-bi-the-chap-tren-so-do-co-rui-ro-cho-nguoi-mua-185260108112807356.htm
