Cổ phiếu bất động sản điều chỉnh sớm, liệu có rủi ro cực đoan đầu năm 2026?

Thị trường chứng khoán Việt Nam phá kỷ lục trong những phiên đầu năm 2026 cùng với thanh khoản trở lại sôi động như giai đoạn tháng 10 năm ngoái.

Tuy nhiên, trái ngược với nhịp đi lên của VN-Index, nhóm cổ phiếu bất động sản lại ghi nhận diễn biến kém tích cực, nhiều mã điều chỉnh mạnh chỉ sau ít phiên giao dịch đầu năm.

Sự lệch pha này nhanh chóng làm dấy lên những lo ngại về nhóm bất động sản sau giai đoạn ấm lên cuối năm ngoái. Những thông điệp kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn tín dụng nên được hiểu như thế nào để sàng lọc những cơ hội trên thị trường?

Khởi đầu năm 2026 với nỗi lo siết tín dụng

Nếu như VN-Index tăng khoảng 4,7% tính đến hết phiên 9-1-2026 và liên tục xác lập các vùng đỉnh mới, thì nhóm cổ phiếu bất động sản lại đi ngược xu hướng chung.

Sau 5 phiên giao dịch đầu tiên của năm 2026, nhiều mã ghi nhận mức giảm đáng kể, như TCH và CEO giảm trên 10%, trong khi QCG, LDG, DXG, KDH, HDC cũng gần bước vào trạng thái điều chỉnh kỹ thuật.

Diễn biến này tạo cảm giác hụt hẫng cho không ít nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh kỳ vọng dành cho bất động sản đã được nâng lên khá cao sau một năm 2025 chứng kiến nhiều cổ phiếu họ Vingroup lập kỷ lục giá.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy sóng bất động sản trong năm qua không mang tính lan tỏa diện rộng.

Chỉ một số cái tên như VHM, TAL, SJS, CEO hay TCH ghi nhận mức tăng đáng kể, trong khi nhiều mã khác vừa đi qua một năm gây thua lỗ cho nhà đầu tư như CKG, CCL, CSC, IDJ, NBB, trong đó CKG còn giảm trên 40% trong năm 2025.

Với bối cảnh lãi suất được dự báo tăng trong năm 2026, trong khi cơ quan quản lý liên tục phát đi thông điệp “nắn” dòng tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro, xu hướng ngắn hạn của các cổ phiếu ngành này rõ ràng đang bị ảnh hưởng trên diện rộng.

Một môi trường tín dụng chặt chẽ và có chọn lọc hơn

Theo ông Lương Duy Phước – Giám đốc phân tích Chứng khoán KAFI, có hai yếu tố chính đang tác động đến diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động sản hiện nay.

Thứ nhất là định hướng điều hành tín dụng theo hướng bền vững hơn. Hiện tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống, do đó cơ quan quản lý có xu hướng điều tiết dòng vốn sang các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh và các động lực tăng trưởng ưu tiên.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất đã bắt đầu có dấu hiệu nhích lên từ cuối năm 2025. Với đặc thù là nhóm ngành nhạy cảm với lãi suất, việc cổ phiếu bất động sản chịu áp lực điều chỉnh trong bối cảnh này được đánh giá là phản ứng mang tính bình thường của thị trường.

Theo ông Phước, áp lực bán hiện nay là sự kết hợp giữa yếu tố tâm lý ngắn hạn và những lo ngại về một môi trường tín dụng “chặt chẽ và có chọn lọc” hơn trong năm 2026, thay vì xuất phát từ sự mất cân đối nghiêm trọng của nền tảng doanh nghiệp.

Trong khi đó, thực tế những động thái siết tín dụng mềm của bất động sản đã được ghi nhận từ cuối năm 2025. 

Chứng khoán NSI cho biết NHNN chi nhánh khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) đã yêu cầu các ngân hàng tạm dừng cho vay đối với các hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản chưa hoàn thiện pháp lý từ ngày 21-10-2025.

Trong dài hạn, NSI vẫn dự báo giá bất động sản tại khu vực miền Nam có thể tăng khoảng 10% trong năm 2026, trong khi Hà Nội nhiều khả năng đi ngang nhờ nguồn cung mới được bổ sung.

Theo NSI, cơ hội đầu tư giai đoạn này sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và dự án gối đầu cụ thể, thay vì những câu chuyện tăng giá mang tính lan truyền.