Năm 2026, người cho thuê nhà phải chịu thuế giá trị gia tăng như thế nào?

Cá nhân có nhà, xưởng cho thuê (không bao gồm dịch vụ lưu trú) phát sinh hai loại thuế là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải chịu thuế

Theo Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Việc cho thuê nhà, xưởng là hành vi kinh doanh dịch vụ của cá nhân nên phải chịu loại thuế này bên cạnh thuế thu nhập cá nhân.

Mặc dù vậy, luật sửa đổi bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 (khoản 1 Điều 7, cả hai luật đều có hiệu lực ngày từ 1-1-2026) quy định hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không nộp thuế. 

Vậy nên nếu cá nhân có bất động sản cho thuê,  nhưng doanh thu không quá 500 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động này.

Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế của cá nhân sẽ xác định như sau:

Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng (khoản 2 Điều 12) thì kinh doanh dịch vụ phải đóng thuế 5% tính trên doanh thu. Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cá nhân được hưởng và không trừ ngưỡng 500 triệu đồng.

Ví dụ, một người cho thuê bất động sản với doanh thu trong năm 2026 là 600 triệu đồng, thì mức thuế giá trị gia tăng là 600 x 5% = 30 triệu đồng.

Người cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu nhân (x) với thuế suất 5%.

Như vậy nếu người cho thuê nhà, xưởng thu được tiền thuê 600 triệu đồng mỗi năm ở trên phải đóng thuế thu nhập cá nhân mức: (600 – 500 ) x 5% = 5 triệu đồng.

Tổng nghĩa vụ thuế trong năm 2026 của người này là 30 triệu đồng (thuế giá trị gia tăng) và 5 triệu đồng (thuế thu nhập cá nhân) là 35 triệu đồng.

Doanh thu trên 500 triệu đồng tính ra sao?

Để xác định mức thu nhập có thuộc trường hợp phải nộp thuế hay không, cơ quan chức năng sẽ dựa vào doanh thu của 12 tháng, còn doanh thu tính làm cơ sở tính thuế là doanh thu thực tế.

Ví dụ một cá nhân cho thuê nhà có hợp đồng thuê từ tháng 5-2026 đến hết năm 2027, giá thuê hằng tháng là 45 triệu đồng.

Như vậy thu nhập trong năm 2026 là: 45 x12 tháng = 540 triệu đồng (cao hơn ngưỡng chịu thuế) nên cá nhân này thuộc trường hợp phải kê khai, tính nộp thuế thu nhập cá nhân và giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà, xưởng.

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là 45 triệu x 8 tháng có doanh thu là 360 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng phải nộp là 360 x 5% = 18 triệu đồng.

Luật Thuế thu nhập cá nhân mới chưa có văn bản hướng dẫn, nên chưa xác định được trường hợp cá nhân cho thuê có doanh thu thực tế ít hơn 500 triệu đồng thì cách xác định giá trị tính thuế ra sao.

Trong hợp đồng cho thuê, các bên có thể thỏa thuận một trong hai phương án: người cho thuê tài sản tự kê khai, nộp thuế hoặc bên thuê là tổ chức kê khai, nộp thuế thay.

Nếu người cho thuê tự kê khai, nộp thuế thì phải khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán), hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Nếu có nhiều bất động sản cho thuê, thì người cho thuê phải khai theo từng hợp đồng. Nếu nhiều bất động sản cho thuê trên địa bàn có cùng một cơ quan thế quản lý, có thể khai nhiều hợp đồng trên một tờ khai.

Nếu là bên thuê khai và nộp thuế thay, thì việc khai thuế, nộp thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch.