Nhà ở giá phù hợp: Một năm có đủ để thử nghiệm?

Cách đây ít hôm, trên chuyên mục Tâm điểm, báo Dân trí có bài viết “Lương hơn 20 triệu đồng/tháng và sự “chơi vơi” về nhà ở”, trong đó một gia đình với tổng thu nhập 42 triệu đồng/tháng mới chỉ được coi là “vừa đủ” cho cuộc sống cơ bản ở đô thị, không có tích lũy. Mức thu nhập này không thuộc diện được hỗ trợ nhà ở xã hội song cũng xa vời với mục tiêu mua nhà thương mại.

Tình huống trên phổ biến ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt với người trẻ. Nhiều gia đình nhận ra rằng, để mua được một căn hộ, đôi khi cần đến hàng chục năm tích lũy. Giấc mơ mua nhà vì thế trở thành một hành trình dài: đi làm, tiết kiệm, tính toán, rồi khi nhìn lại bảng giá nhà… lại tính toán từ đầu.

Cơ hội nhà ở cho người thu nhập trung bình

Giữa bối cảnh đó, đầu tháng 3, khi Bộ Xây dựng công bố dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, lập tức đã thu hút chú ý. Công chúng đón nhận ý tưởng này với nhiều kỳ vọng.

Thị trường nhà ở đô thị lâu nay chủ yếu vận hành với 2 phân khúc quen thuộc: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở thương mại phát triển theo cơ chế thị trường, hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập khá trở lên; trong khi nhà ở xã hội dành cho các đối tượng chính sách và người thu nhập thấp với nhiều cơ chế ưu đãi.

Giữa 2 phân khúc đó tồn tại một nhóm khá lớn: những người có thu nhập trung bình. Họ không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại với mức giá neo cao như hiện nay. Chính khoảng trống này khiến ý tưởng phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được đặt ra.

Một khu chung cư ở Hà Nội (Ảnh: Hà Phong).

Theo dự thảo Nghị quyết, chính sách được thiết kế với nhiều cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc mới. Chủ đầu tư có thể được lựa chọn mà không phải đấu thầu hoặc đấu giá dự án; thủ tục đầu tư được đơn giản hóa để rút ngắn thời gian triển khai; đồng thời có thể tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất thấp và thời hạn dài hơn so với thông thường.

Đối với người mua, dự thảo đặt ra nguyên tắc khá rõ: mỗi người đủ điều kiện sẽ được mua một căn nhà ở thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại để kiếm lời, đồng thời đảm bảo nhà ở đến đúng với những người có nhu cầu ở thực.

Nếu nhìn kỹ hơn, mô hình này có một điểm khá thú vị. Nó không hoàn toàn giống nhà ở xã hội, nhưng cũng không phải nhà ở thương mại theo nghĩa thông thường. Chẳng hạn, chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng mức nộp thấp hơn so với dự án nhà ở thương mại thông thường. Trong khi đó, nhà ở xã hội được miễn khoản này. Về lợi nhuận, mức lợi nhuận định mức của dự án được xác định khoảng 15%, cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội. Nói cách khác, đây là một mô hình mang tính “lai”: vừa có yếu tố thị trường, vừa có yếu tố hỗ trợ chính sách.

Nếu được triển khai hiệu quả, phân khúc này có thể mang lại 2 lợi ích cùng lúc: người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn, còn thị trường bất động sản cũng được bổ sung nguồn cung ở phân khúc đang thiếu, qua đó góp phần điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm vốn đang nghiêng nhiều về phân khúc trung cao cấp và cao cấp.

Dự thảo Nghị quyết đã kiến tạo một hướng đi nhằm lấp “khoảng trống” về tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình, những người lâu nay đứng giữa 2 lựa chọn đều khó tiếp cận như đề cập đầu bài: nhà ở xã hội thì không đủ điều kiện, còn nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng tài chính.

Những băn khoăn

Tuy nhiên, bên cạnh những kỳ vọng, dự thảo chính sách cũng gợi ra một vài băn khoăn. Chẳng hạn, tiêu chí xác định đối tượng được mua nhà ở thương mại giá phù hợp – như điều kiện về thu nhập hay tình trạng nhà ở – hiện vẫn chưa được quy định. Cùng với đó, cơ chế tạo lập quỹ đất cho các dự án cũng chưa được cụ thể hóa. Nếu địa phương không có cơ chế bố trí quỹ đất bắt buộc, đặc biệt là quỹ đất sạch, mà doanh nghiệp phải tự thực hiện để có đất triển khai dự án, thì không ít chủ đầu tư có thể sẽ cân nhắc. Trong bối cảnh vẫn bị giới hạn bởi một số cơ chế, họ có xu hướng lựa chọn phát triển nhà ở thương mại thông thường, vốn quen thuộc và ít ràng buộc hơn.

Nhưng đó chưa phải là vấn đề duy nhất đặt ra với chính sách này.

Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là thời gian thí điểm. Theo khoản 1 Điều 10 của Dự thảo, cơ chế này sẽ được áp dụng đến ngày 28/2/2027, tức khoảng một năm kể từ khi ban hành. Mốc này thực ra cũng gắn với khuôn khổ mà Quốc hội cho phép Chính phủ thử nghiệm một số chính sách mới trong thời gian tới. Vì vậy, khoảng thời gian thí điểm của cơ chế này cũng phần nào nằm trong “khung chung” đó.

Thoạt nhìn, cách tiếp cận này có vẻ hợp lý. Thí điểm để xem hiệu quả ra sao rồi điều chỉnh. Nhưng với lĩnh vực bất động sản, câu chuyện thời gian lại không đơn giản như vậy.

Một dự án nhà ở thông thường phải trải qua 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, xây dựng và bán hàng đưa vào sử dụng. Trong đó, riêng giai đoạn chuẩn bị đầu tư – bao gồm việc đưa dự án vào chương trình phát triển nhà ở của địa phương, bố trí trong quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất và hoàn thiện thủ tục – cũng có thể kéo dài từ 2 đến 3 năm. Nếu thời gian thí điểm chỉ khoảng một năm, rất có thể khi chính sách kết thúc thì nhiều dự án vẫn còn nằm trên giấy. Khi đó, việc tổng kết sẽ chủ yếu dựa trên kế hoạch và hồ sơ dự án, thay vì kết quả triển khai thực tế.

Trong khi đó, ý nghĩa của một chính sách nhà ở không nằm ở số lượng đề xuất hay dự án được phê duyệt, mà ở những căn nhà thực sự được xây dựng và đưa ra thị trường. Chỉ khi có sản phẩm thực tế, người dân mới có thêm lựa chọn, doanh nghiệp mới có thể đánh giá hiệu quả đầu tư và cơ quan quản lý mới có đủ dữ liệu để hoàn thiện chính sách. Nếu chưa có dự án nào kịp hình thành sản phẩm, việc đánh giá hiệu quả thí điểm sẽ rất khó phản ánh đúng tác động của chính sách.

Thực tế với nhà ở xã hội cũng cho thấy điều tương tự. Loại hình này đã được quy định từ Luật Nhà ở năm 2005, nhưng phải mất gần 2 thập kỷ, khi cơ chế chính sách dần hoàn thiện, nhà ở xã hội mới bắt đầu phát triển mạnh. Điều đó cho thấy một chính sách nhà ở, nếu muốn phát huy hiệu quả, thường cần đủ thời gian để thị trường thích nghi.

Vì vậy, có thể cân nhắc một phương án khác: xây dựng cơ chế thí điểm dài hơi hơn, chẳng hạn khoảng 5 năm, do Quốc hội ban hành bằng một Nghị quyết riêng. Cách làm này tương tự như cơ chế đã được áp dụng gần đây đối với nhà ở xã hội khi Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15.

Khoảng thời gian dài hơn sẽ giúp các địa phương chủ động chuẩn bị quy hoạch và quỹ đất, còn doanh nghiệp cũng có đủ thời gian lập dự án, triển khai đầu tư và đưa sản phẩm ra thị trường.

Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở là điều cần thiết đối với các đô thị đang phát triển nhanh. Nhưng điều quan trọng không chỉ là tạo thêm một loại hình nhà ở mới mà là thiết kế chính sách đủ ổn định và đủ dài hơi để thực sự đi vào cuộc sống.

Sau tất cả, câu chuyện nhà ở không chỉ là câu chuyện của riêng người trẻ. Và đôi khi, một chính sách tốt chỉ cần làm một việc: giúp con đường đến căn nhà đầu tiên ngắn lại.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!