Thời gian qua, mỗi khi nghe đến đấu giá đất, nhiều người không còn tò mò mà chỉ khẽ thở dài. Bởi họ đã quá quen với một kịch bản lặp đi lặp lại. Một phiên đấu giá diễn ra ở vùng ven. Giá đất được đẩy lên gấp nhiều lần chỉ trong vài tiếng. Tin lan nhanh. Cả khu vực xôn xao. Rồi không lâu sau, người trúng đấu giá… bỏ cọc. Điều đáng lo không nằm ở một phiên đấu giá thất bại mà ở việc đấu giá đang bị biến thành một trò chơi tạo “sóng giá”, thay vì một công cụ phân bổ đất đai.
Những màn “trúng rồi bỏ” ấy không chỉ xảy ra ở đô thị lớn. Chúng len lỏi về tận làng quê. Đất nông thôn bỗng chốc được hét giá ngang khu đô thị. Khi mọi thứ vỡ ra, người thắng cuộc dường như chẳng mất gì nhiều, còn thị trường thì thêm một lần nhiễu loạn.
Bỏ cọc, nhìn bề ngoài, chỉ là câu chuyện giữa người trúng đấu giá và Nhà nước. Nhưng hệ quả của nó lan rộng hơn rất nhiều. Đấu giá bị biến thành nơi phát ra tín hiệu giá sai. Đáng nói hơn, nó bào mòn niềm tin vào một cơ chế vốn được thiết kế để mang lại sự minh bạch.
Một khu đất đấu giá tại vùng ven Hà Nội (Ảnh minh họa: Tâm Nguyên).
Thực tế cho thấy đây không phải cá biệt, mà là hệ quả của một “luật chơi” chưa đủ chặt. Tiền đặt trước thấp. Giá khởi điểm ở nhiều nơi cách khá xa giá thị trường. Đấu giá, vì thế, giống như một cuộc thử vận may. Trả giá cao thì tạo sóng. Nếu trúng mà thấy không ổn, bỏ cọc cũng chỉ mất một khoản không quá lớn. So với hiệu ứng thị trường tạo ra, cái giá phải trả quá nhẹ.
Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6/1 về xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một tín hiệu đáng chú ý. Nghị quyết không làm thị trường sôi động hơn, mà để buộc nó nghiêm túc hơn.
Thay đổi đầu tiên là tiền đặt trước. Cá nhân tham gia đấu giá đất ở, mức đặt trước được nâng lên, từ 10% đến 50% giá khởi điểm. So với mức cũ chỉ từ 5% đến 20%, đây là một bước siết mạnh. Khi tiền đặt trước có thể lên tới hàng tỷ đồng, không còn nhiều người sẵn sàng trả giá chỉ để “thử thời vận”.
Dĩ nhiên, việc để biên độ rộng cũng đặt ra băn khoăn. Nếu địa phương nào cũng chọn mức cao nhất cho an toàn, rào cản gia nhập sẽ lớn hơn. Người dân có nhu cầu thật có thể chùn bước. Nhưng ít nhất, thông điệp đã rõ: đấu giá không còn là sân chơi cho những cú trả giá theo kiểu “được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì”.
Mạnh mẽ hơn là thay đổi về chế tài. Lần đầu tiên, cá nhân trúng đấu giá đất ở rồi bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài. 2 năm, 3 năm, thậm chí 5 năm bị loại khỏi cuộc chơi là một cái giá không hề nhỏ. Khi nguy cơ đó trở thành hiện thực, hành vi trả giá cao rồi bỏ cọc không còn là một lựa chọn “vô hại”.
Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc siết đấu giá, những tồn tại thời gian qua chưa chắc đã được giải quyết tận gốc. Gốc rễ sâu hơn nằm ở cách xác định giá đất khởi điểm. Khi giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường, ngay từ đầu cuộc chơi đã thiếu sự sòng phẳng. Người tham gia dễ có tâm lý “được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì nhiều”. Nếu bảng giá đất được điều chỉnh sát thực tế hơn, ngay từ điểm xuất phát, đấu giá đã buộc phải là một cuộc chơi nghiêm túc.
Ở một góc nhìn rộng hơn, đấu giá đất không thể tách rời khỏi câu chuyện tài chính. Bất động sản không chỉ là vấn đề của Luật Đất đai hay Luật Đấu giá tài sản. Nó gắn chặt với dòng tiền. Khi lãi suất thấp, các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn, dòng vốn sẽ tiếp tục tìm đến đất đai. Khi các công cụ kiểm soát đầu cơ chưa đủ mạnh, giá đất vẫn có thể “nhảy múa” bất chấp mọi nỗ lực siết đấu giá.
Vì vậy, muốn chấm dứt tình trạng bỏ cọc, Nhà nước không chỉ cần hoàn thiện luật đấu giá. Điều quan trọng hơn là phải đồng bộ ba yếu tố: bảng giá đất sát thực tế, dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch và chính sách tài chính đủ sức điều tiết dòng tiền đầu cơ. Khi đầu cơ không còn dễ sinh lời, cuộc chơi tự khắc sẽ bớt những người tham gia chỉ để tạo sóng.
Liệu có thể chấm dứt cảnh đấu giá bỏ cọc? Câu trả lời không nằm ở một điều luật đơn lẻ, mà ở lựa chọn chính sách: thị trường phải thật hơn!
Tác giả: Ông Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!
Nguồn: https://dantri.com.vn/tam-diem/se-het-thoi-choi-dau-gia-dat-20260108063436133.htm
